Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf
Die meisten Immobilien werden verkauft, während noch ein Darlehen läuft. Lösen Sie den Kredit vorzeitig ab, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung – einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Diese kann mehrere tausend Euro betragen und gehört in jede seriöse Verkaufskalkulation. Wir zeigen, wie sie entsteht und wie Sie sie klein halten.
Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist
Wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor Ablauf dieser Bindung zurückzahlen, entgehen der Bank die vereinbarten Zinsen für die Restlaufzeit. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der gesetzlich zulässige finanzielle Ausgleich dafür. Sie ist der Preis dafür, dass Sie vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen, um die Immobilie lastenfrei verkaufen zu können.
Wann sie anfällt – und wann nicht
Sie fällt an, wenn Sie ein Annuitätendarlehen mit laufender Zinsbindung vorzeitig ablösen. Sie entfällt, wenn die Zinsbindung bereits abgelaufen ist, wenn das Darlehen älter als zehn Jahre ist (dann besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist nach § 489 BGB) oder wenn die Widerrufsbelehrung Ihres Vertrags fehlerhaft war.
Wie die Bank rechnet
Die Bank ermittelt, welchen Zinsschaden sie durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet, und rechnet ihn auf den heutigen Wert herunter. In die Berechnung fließen Restschuld, vereinbarter Zinssatz, Restlaufzeit der Zinsbindung, vereinbarte Sondertilgungsrechte und das aktuelle Wiederanlagezinsniveau ein. Je höher die Marktzinsen heute im Vergleich zu Ihrem alten Zins, desto niedriger fällt die Entschädigung aus.
So senken Sie die Entschädigung
Prüfen Sie Sondertilgungsrechte, die die Restschuld und damit die Entschädigung mindern. Prüfen Sie, ob die Zinsbindung bald ausläuft oder die 10-Jahres-Grenze erreicht ist – ein kurzes Abwarten kann die Entschädigung komplett vermeiden. Lassen Sie die Berechnung der Bank von einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt überprüfen; Berechnungsfehler sind häufig.
Alternative: Darlehen mitnehmen oder übertragen
Manchmal lässt sich das Darlehen auf ein Anschlussobjekt übertragen (Pfandtausch) oder der Käufer übernimmt die Finanzierung. Beides vermeidet die Vorfälligkeitsentschädigung, ist aber von der Bank und der Konstellation abhängig. Wir prüfen im Einzelfall, ob das für Sie infrage kommt.
Wie wir Sie unterstützen
Wir fordern für Sie eine aktuelle Restschuldbescheinigung und eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank an, bauen den Betrag in die Verkaufskalkulation ein und stimmen den Ablösezeitpunkt so mit dem Notartermin ab, dass die Immobilie lastenfrei übergeben werden kann.
Vermeiden
Häufige Fehler bei laufendem Kredit
Entschädigung nicht einkalkuliert
Der Verkaufserlös wird verplant, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung abzuziehen – am Ende bleibt weniger übrig als gedacht.
Sonderkündigungsrecht übersehen
Nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit besteht ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist – ganz ohne Entschädigung. Das wird oft nicht geprüft.
Bankberechnung ungeprüft akzeptiert
Vorfälligkeitsentschädigungen sind häufig zu hoch angesetzt. Eine Prüfung durch Verbraucherzentrale oder Fachanwalt kann bares Geld sparen.
Ablösetermin schlecht getaktet
Passt die Ablösung nicht zum Notar- und Zahlungstermin, drohen Doppelzinsen oder eine verzögerte lastenfreie Übergabe.
Häufige Fragen
Kredit läuft noch?
Wir klären Ihre Restschuld und Ablösung.
Wir fordern die Zahlen bei Ihrer Bank an und bauen sie sauber in Ihre Verkaufskalkulation ein.