Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Wer eine Immobilie verkauft, die er noch nicht lange besitzt, kann Spekulationssteuer schulden – manchmal fünfstellig. Ob sie anfällt, entscheidet sich an zwei Fragen: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie, und haben Sie selbst darin gewohnt? Wir erklären die Regeln so, dass Sie vor dem Verkauf wissen, woran Sie sind. Hinweis: Wir sind Makler, keine Steuerberater – die verbindliche Berechnung gehört in die Hand Ihres Steuerberaters.
Was die Spekulationssteuer überhaupt ist
Die „Spekulationssteuer“ ist keine eigene Steuer, sondern die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG. Verkaufen Sie eine Immobilie mit Gewinn innerhalb der maßgeblichen Frist, zählt dieser Gewinn zu Ihrem zu versteuernden Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belegt. Es gibt keinen festen Prozentsatz – je höher Ihr sonstiges Einkommen, desto teurer der Gewinn.
Die 10-Jahres-Frist
Maßgeblich ist die Spanne zwischen dem Kauf und dem Verkauf – jeweils gerechnet ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht ab Übergabe oder Grundbucheintrag. Liegen zwischen Ihrem Kauf und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von der Höhe. Erst wenn Sie innerhalb der zehn Jahre verkaufen, wird es relevant.
Ausnahme Eigennutzung
Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei – auch innerhalb der zehn Jahre. Es genügt, dass die Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor bestand; diese Zeiträume müssen nicht volle 24 Monate umfassen, aber zusammenhängen. Diese Regel rettet viele Eigennutzer vor der Steuer.
So wird der Gewinn berechnet
Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus damalige Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) minus Verkaufskosten. Zusätzlich werden in der Vergangenheit geltend gemachte Abschreibungen (AfA) dem Gewinn wieder hinzugerechnet, was den steuerpflichtigen Betrag erhöht. Auf das Ergebnis wird Ihr persönlicher Einkommensteuersatz angewandt.
Vermietete Immobilien und Kapitalanlagen
Bei vermieteten Objekten greift die Eigennutzungs-Ausnahme nicht. Hier zählt allein die 10-Jahres-Frist. Wer eine Kapitalanlage vor Ablauf der Frist verkauft, sollte den steuerlichen Effekt unbedingt vorab durchrechnen lassen – oft lohnt es sich, den Verkauf bis nach dem Stichtag zu verschieben.
Sonderfall geerbte Immobilie
Beim Erben wird die Frist nicht neu gestartet: Sie treten in die Fußstapfen des Erblassers, das heißt sein ursprüngliches Kaufdatum zählt. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie sie in der Regel steuerfrei verkaufen. Auch eine Selbstnutzung durch den Erblasser kann fortwirken.
Wie wir Sie unterstützen
Wir ermitteln die relevanten Stichtage aus Ihren Kaufvertragsdaten, ordnen ein, ob Sie voraussichtlich in eine Steuerpflicht fallen, und stimmen den optimalen Verkaufszeitpunkt mit Ihnen und Ihrem Steuerberater ab. So vermeiden Sie böse Überraschungen und verschenken keinen Gewinn an eine vermeidbare Steuer.
Vermeiden
Typische Fehler rund um die Spekulationssteuer
Falsches Stichtagsdatum
Viele rechnen ab Übergabe oder Grundbucheintrag. Maßgeblich ist aber das Datum des notariellen Kaufvertrags – beim Kauf wie beim Verkauf.
Eigennutzung überschätzt
Die Befreiung verlangt Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor. Eine kurze Eigennutzung nur am Ende reicht nicht.
AfA vergessen
Früher geltend gemachte Abschreibungen werden dem Gewinn wieder hinzugerechnet und erhöhen die Steuer – ein häufig übersehener Posten.
Verkauf kurz vor dem Stichtag
Wer wenige Wochen vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, zahlt unter Umständen fünfstellig Steuer, die durch kurzes Abwarten komplett entfiele.
Häufige Fragen
Vor dem Verkauf klären
Unsicher, ob bei Ihnen Steuer anfällt?
Nennen Sie uns Kauf- und geplantes Verkaufsdatum – wir ordnen Ihre Situation ein und stimmen den Zeitpunkt mit Ihnen ab.