Unterlagen beim Hausverkauf: Alle Dokumente, Unterschriften und Fristen
Rund 35 Dokumente wandern bei einem Immobilienverkauf über den Tisch – von Ihnen, von uns, von Ihrer Bank, vom Notar und von drei bis vier Ämtern. Sieben davon unterschreiben Sie selbst. Die meisten Verzögerungen entstehen nicht beim Notar, sondern in Woche eins: weil die Bauakte sechs Wochen braucht und niemand sie rechtzeitig beantragt hat. Dieser Zeitplan zeigt jedes Dokument an dem Punkt, an dem es gebraucht wird.
Reihenfolge
Die fünf Phasen und was jeweils vorliegen muss
- 1
Vorbereitung (Woche 0–3): alles sammeln, was länger dauert
Grundbuchauszug, Bauakte mit Baugenehmigung und Plänen, Flurkarte, Baulasten- und Altlastenauskunft, Erschließungsbescheinigung, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Modernisierungsbelege, Versicherungspolice, bei Vermietung der Mietvertrag. Bei Wohnungen statt Bauakte: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, drei Jahre Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Rücklagenstand. Parallel bei der Bank: Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung. Sie unterschreiben: Maklervertrag mit Widerrufsbelehrung und den Objektfragebogen zu bekannten Mängeln.
- 2
Vermarktung (Woche 3–11): Sie unterschreiben nur noch die Freigabe
Exposé, Fotos und Angebotspreis gehen erst nach Ihrer Freigabe online. Der Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen – seine Kennwerte schon im Inserat. Am Ende der Phase liefert der Käufer die Finanzierungsbestätigung seiner Bank; ohne sie gibt es keinen Notartermin. Optional: eine Reservierungsvereinbarung.
- 3
Kaufvertrag (Woche 11–14): der Notar entwirft, Sie prüfen
Der Notar erhält Käuferdaten, Grundbuchauszug, Kaufpreis, Übergabetermin und Sonderregelungen (Inventar, Mietverhältnis, Mängel). Er erstellt den Entwurf, den der Käufer als Verbraucher mindestens 14 Tage vor Beurkundung erhalten muss. Wir gehen den Entwurf mit Ihnen durch: Fälligkeitsvoraussetzungen, Gewährleistungsausschluss, Übergabe, Kostenverteilung.
- 4
Beurkundung bis Zahlung (Woche 14–21): die meiste Post kommt vom Notar
Sie unterschreiben den Kaufvertrag – persönlich oder per Vollmacht. Danach arbeitet der Notar: Auflassungsvormerkung beantragen, Veräußerungsanzeige an Finanzamt, Löschungsbewilligung von Ihrer Bank anfordern, Vorkaufsrechtsverzicht des Bezirksamts einholen, bei Wohnungen die Verwalterzustimmung. Liegt alles vor, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt meist innerhalb von 10–14 Tagen – die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt, den Ablösebetrag an Ihre Bank, den Rest an Sie.
- 5
Übergabe & Umschreibung (Woche 21–26): das Protokoll ist Ihre letzte Unterschrift
Nach Zahlungseingang übergeben Sie Schlüssel und Haus gegen ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen. Sie melden Versorger, Grundsteuer und Hausverwaltung um; wir helfen dabei. Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung, das Grundbuchamt trägt den Käufer nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung ein – das dauert in Berlin vier bis zwölf Wochen und betrifft Sie nicht mehr.
Was Sie tatsächlich unterschreiben
Sieben Unterschriften, in dieser Reihenfolge: Maklervertrag mit Widerrufsbelehrung (Textform reicht), Objektfragebogen zu Mängeln, Freigabe von Exposé und Preis, optional eine Reservierungsvereinbarung, der notarielle Kaufvertrag (die einzige, die rechtlich bindet), das Übergabeprotokoll – und bei mehreren Eigentümern oder Abwesenheit eine notarielle Vollmacht. Alles andere unterschreiben andere: Der Notar beurkundet, die Bank bewilligt die Löschung, das Bezirksamt verzichtet auf sein Vorkaufsrecht, der Käufer zahlt.
Die drei Dokumente, die den Zeitplan bestimmen
Erstens die Bauakte aus dem Bauaktenarchiv des Bezirksamts: zwei bis sechs Wochen, je nach Bezirk. Ohne Baugenehmigung und Pläne finanziert keine Bank ein Haus. Zweitens die Löschungsbewilligung Ihrer Bank: zwei bis sechs Wochen nach Beurkundung – manche Institute sind schnell, manche brauchen drei Mahnungen. Drittens der Vorkaufsrechtsverzicht des Bezirksamts: vier bis acht Wochen, in Milieuschutzgebieten (große Teile von Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Pankow, Mitte) auch länger, weil der Bezirk das Vorkaufsrecht ernsthaft prüfen kann. Wir beantragen die Bauakte am ersten Tag und fragen die Bank vor Beurkundung, wie lange sie braucht.
Haus oder Wohnung: der Unterschied im Papier
Beim Haus dreht sich alles um Grundstück und Baurecht: Flurkarte, Baulasten, Altlasten, Erschließung, Baugenehmigung, Denkmalschutz-Auskunft falls betroffen. Bei der Eigentumswohnung dreht sich alles um die Gemeinschaft: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Rücklagen, Hausgeldabrechnung – und je nach Teilungserklärung die Verwalterzustimmung zum Verkauf, ohne die der Kaufvertrag schwebend unwirksam bleibt. Der Energieausweis gilt bei Wohnungen für das Gesamtgebäude und liegt bei der Verwaltung.
Pflicht oder Kür?
Gesetzlich zwingend sind wenige: Energieausweis (GEG), Offenlegung bekannter Mängel (sonst Haftung trotz Ausschluss), Widerrufsbelehrung beim Maklervertrag, die notarielle Beurkundung selbst. Alles andere ist „nur“ das, was Käufer und ihre Banken verlangen, bevor sie Geld freigeben. Und genau deshalb ist es praktisch Pflicht: Ein fehlender Baulastenauszug oder eine unklare Wohnfläche verzögert die Finanzierungszusage um Wochen – oder kostet einen Preisnachlass.
Was es kostet – und wer zahlt
Ihre Seite: Grundbuchauszug 10–20 €, Flurkarte 15–60 €, Bauakte 20–100 €, Baulastenauszug 20–50 €, Energieausweis 80–500 €, Löschung der Grundschuld etwa 0,2 % der eingetragenen Summe, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung. Alles zusammen ohne Vorfälligkeit meist unter 1.000 €. Die Käuferseite trägt Notar (rund 1,5 % des Kaufpreises inklusive Grundbuch), Grunderwerbsteuer (6 % in Berlin) und Verwalterzustimmung. Die Maklerprovision teilen sich beide, bei uns nur im Erfolgsfall.
Interaktiver Zeitplan
Jedes Dokument an seinem Platz – 26 Wochen im Überblick
Der Balken zeigt, wann ein Dokument beschafft wird und bis wann es vorliegen muss. Rauten markieren Ihre Unterschriften. Klicken Sie auf einen Balken für Quelle, Dauer und Kosten.
Aktuelle Phase
Vorbereitung
Unterlagen sammeln, Bewertung, Auftrag
Woche
0 / 26
von Auftrag bis Grundbuch
Dokumente
0 / 33
11 gerade in Arbeit
Ihre Unterschriften
0 / 6
Rauten im Zeitplan
Tipp: Klicken Sie auf einen Balken, um Quelle, Dauer und Kosten des Dokuments zu sehen.
Alle 33 Dokumente als Liste
- W 0–1Personalausweis & Steuer-ID aller EigentümerSie–
- W 0–2Aktueller GrundbuchauszugSie10–20 €
- W 0–2Flurkarte & LiegenschaftskatasterWir15–60 €
- W 0–3Rechnungen & Nachweise zu ModernisierungenSie–
- W 0–3Wohngebäudeversicherung (Police)Sie–
- W 0–3Mietvertrag & Mietaufstellung (falls vermietet)Sie–
- W 0–3Auszug BaulastenverzeichnisWir20–50 €
- W 0–3Altlastenauskunft (Bodenbelastungskataster)Wir–
- W 0–3ErschließungsbescheinigungWir–
- W 0–3Restschuld- & VorfälligkeitsauskunftIhre Bank–
- W 1–3WohnflächenberechnungWir0–300 €
- W 1–3EnergieausweisWir80–500 €
- W 2–3Objektfragebogen zu Mängeln & BesonderheitenSie–
- W 2–3Maklervertrag & WiderrufsbelehrungSieProvision nur im Erfolgsfall
- W 2–3Fotos, Grundriss-Aufbereitung, ExposéWirin Provision enthalten
- W 0–4Bauakte: Baupläne, Baugenehmigung, BaubeschreibungWir20–100 €
- W 3–4Freigabe Exposé & AngebotspreisSie–
- W 9–11Finanzierungsbestätigung des KäufersÄmter & Käufer–
- W 10–11Reservierungsvereinbarung (optional)Sie–
- W 11–12KaufvertragsentwurfNotarträgt der Käufer
- W 14–14Notarieller Kaufvertrag (Beurkundung)Sieträgt der Käufer
- W 14–15Auflassungsvormerkung beantragenNotarträgt der Käufer
- W 14–15Veräußerungsanzeige an Finanzamt & GutachterausschussNotar–
- W 14–18Löschungsbewilligung (Treuhandauflage)Ihre Bankca. 0,2 % der Grundschuld für Notar & Grundbuch
- W 14–18Vorkaufsrechtsverzicht des BezirksamtsÄmter & Käufer30–60 €
- W 18–19FälligkeitsmitteilungNotar–
- W 16–20Grunderwerbsteuer & UnbedenklichkeitsbescheinigungÄmter & Käufer6 % – zahlt der Käufer
- W 19–21KaufpreiszahlungÄmter & Käufer–
- W 21–21ÜbergabeprotokollSie–
- W 21–22Antrag auf EigentumsumschreibungNotarträgt der Käufer
- W 21–23Ummeldung Versorger, Grundsteuer, VerwaltungSie–
- W 22–26Eintragung des Käufers im GrundbuchÄmter & Käuferträgt der Käufer
- W 24–26Anlage SO in der Steuererklärung (nur bei Spekulationsfrist)Sieje nach Berater
Unsere Rolle
Was wir davon für Sie erledigen
Von den rund 35 Dokumenten müssen Sie etwa acht selbst liefern oder unterschreiben. Den Rest beschaffen wir, der Notar oder die Bank.
Ämter am ersten Tag
Bauakte, Flurkarte, Baulasten, Altlasten, Erschließung – wir stellen alle Anträge mit Ihrer Vollmacht, sobald der Auftrag steht.
Hausverwaltung ansprechen
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Energieausweis, Verwalterzustimmung – wir fordern an und haken nach.
Vollständigkeits-Check vor dem Start
Erst wenn alles da ist, geht das Exposé online. Nachreichen kostet Vertrauen und Preis.
Kaufvertragsentwurf mit Ihnen prüfen
Wir gehen jede Klausel durch, bevor Sie zum Notar gehen: Fälligkeit, Übergabe, Gewährleistung, Inventar.
Bank und Notar koordinieren
Löschungsbewilligung, Ablösebetrag, Treuhandauflage – wir halten den Vollzug am Laufen.
Übergabe dokumentieren
Protokoll, Zählerstände, Schlüssel, Fotos. Sie erhalten eine vollständige Akte des Verkaufs.
Vermeiden
Was den Verkauf um Wochen verzögert
Bauakte erst beantragen, wenn der Käufer fragt
Sechs Wochen Wartezeit, in denen die Finanzierung des Käufers ausläuft. Am ersten Tag beantragen.
Mit abgelaufenem Energieausweis inserieren
Zehn Jahre Gültigkeit – viele aus der ersten Welle 2008/2009 sind längst ungültig. Bußgeld und Käufermisstrauen.
Bekannte Mängel verschweigen
Der Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei Arglist. Feuchter Keller, alte Elektrik: offen benennen, im Preis berücksichtigen.
Löschungsbewilligung dem Notar überlassen
Der Notar fordert an, aber die Bank braucht manchmal Erinnerung. Wer nachhakt, bekommt sein Geld Wochen früher.
Wohnfläche aus dem Gedächtnis
„Etwa 140 Quadratmeter“ wird im Vertrag zu einer Zahl, für die Sie haften. Berechnung nach WoFlV vorlegen.
Häufige Fragen
Unterlagen
Wir beschaffen, was fehlt – Sie unterschreiben, was nötig ist.
Schicken Sie uns per WhatsApp, was Sie schon haben. Wir sagen Ihnen innerhalb eines Tages, was fehlt und wie lange es dauert.