Separación sin matrimonio: vender propiedad conjunta en Berlin
Quien haya comprado conjuntamente sin estar casado no está amparado por el derecho de familia en caso de separación. No existe régimen de gananciales (Zugewinnausgleich), año de separación ni juzgado de familia que intermedie. Solo existe el registro de la propiedad, el contrato de préstamo y – en el mejor de los casos – su sensatez. Nosotros le ayudamos a que esta última prevalezca.
Reihenfolge
Los primeros pasos
- 1
Leer el registro de la propiedad y el contrato de compraventa
¿Qué porcentajes figuran en la Sección I? A menudo 50/50, aunque uno haya aportado significativamente más capital propio. Lo que consta en el registro de la propiedad es válido para la distribución de los beneficios; las desviaciones deben ser reguladas por usted por separado.
- 2
Buscar un acuerdo de pareja
¿Celebró usted un contrato en el momento de la compra sobre el capital propio, las cuotas y el caso de separación? Entonces, este es válido. Si no, se aplican las reglas de la comunidad por cuotas (Bruchteilsgemeinschaft, §§ 741 ss. BGB).
- 3
Revisar el préstamo
Si ambos figuran en el contrato, ambos responden plenamente, incluso quien se muda y ya no tiene nada de la casa. Al banco no le interesa su separación.
- 4
Obtener un valor de mercado neutral
Es la base para la adquisición o la venta. Se lo proporcionamos gratuitamente con el desglose a ambos.
- 5
Calcular la adquisición – con el impuesto de transmisiones patrimoniales
A diferencia de los cónyuges, en la transmisión entre personas no casadas en Berlin se aplica un 6 % de impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la parte adquirida. Con un valor de participación de 300.000 €, esto supone 18.000 €, a menudo la razón por la que al final se vende.
- 6
Llegar a un acuerdo por escrito antes de actuar
Quién vive hasta la venta, quién paga, cómo se distribuyen los beneficios, cómo se compensa el capital propio desigual. Un breve acuerdo por escrito ahorra meses.
Capital propio desigual, porcentajes iguales en el registro de la propiedad
El caso de conflicto más común: Uno aportó 80.000 € de ahorros, ambos figuran con el 50 % en el registro de la propiedad. En la venta, el beneficio neto se divide según el registro de la propiedad. Quien aportó más tiene derecho a una compensación, pero solo si puede demostrarlo (extractos bancarios, transferencias) y el otro lo acepta o un juzgado se lo concede. La jurisprudencia no es uniforme; sin un acuerdo por escrito, quien aportó más a menudo recupera menos de lo esperado. Por lo tanto: hable temprano, objetivamente y con cifras.
Solo uno figura en el registro de la propiedad
Entonces la propiedad le pertenece legalmente solo a él, incluso si el otro ha pagado parte de la cuota durante años. El no propietario tiene, en el mejor de los casos, derechos derivados del «enriquecimiento sin causa» (Wegfall der Bereicherung) o de una sociedad tácita, que debe probar. Esto es costoso e incierto. Si usted se encuentra en esta situación, hable con un abogado antes de mudarse.
Adquisición por parte de un socio
Posible, pero más caro que entre cónyuges: 6 % de impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer) sobre el valor de la participación, notario y registro de la propiedad (Grundbuch) para la transmisión, y el banco debe liberar al que se muda de la responsabilidad. El adquirente necesita financiación para la deuda restante más el pago compensatorio. Le calculamos esto de forma transparente con la calculadora de abajo.
Cuando uno no quiere vender
Cualquier copropietario puede exigir en cualquier momento la disolución de la comunidad (§ 749 BGB) – en el caso de inmuebles, esto se llama subasta de división de la cosa común (Teilungsversteigerung). A diferencia de los cónyuges, no hay un plazo de protección. Es una herramienta potente, pero costosa: 15–35 % de pérdida de valor para ambos. La amenaza suele bastar para sentar al obstaculizador a la mesa.
Rechner
Verkaufen, übernehmen oder versteigern lassen?
Drei Wege, drei sehr unterschiedliche Ergebnisse. Stellen Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie, was bei jedem Weg für beide Seiten übrig bleibt.
Gemeinsamer Verkauf am Markt
Empfehlung in den meisten Fällen- Verkaufspreis
- 650.000 €
- Restschuld ablösen
- − 220.000 €
- Vorfälligkeitsentschädigung
- − 8.800 €
- Verkaufsnebenkosten
- − 23.205 €
- Netto zu verteilen
- 397.995 €
Partner, der bleiben möchte
198.998 €
Partner, der auszieht
198.998 €
Ein Partner übernimmt
Der bleibende Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen allein.- Nettovermögen (Wert − Restschuld)
- 430.000 €
- davon Anteil Partner, der auszieht (50 %)
- 215.000 €
- Ausgleichszahlung an den Ausziehenden
- 215.000 €
- Darlehen allein tragen
- 220.000 €
- Grunderwerbsteuer
- keine
- Notar & Grundbuch ca.
- 6.500 €
Der bleibende Partner braucht insgesamt ca. 441.500 € Finanzierung (Restschuld + Ausgleich + Nebenkosten). Die Bank muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen – das ist eine neue Bonitätsprüfung.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg – 12 bis 24 Monate174.200 € – 304.200 €
Netto zu verteilen, bei Zuschlag zwischen 65 % und 85 % des Verkehrswerts, abzüglich Gutachten und Gerichtskosten.
Partner, der bleiben möchte (Mittelwert)
119.600 €
Partner, der auszieht (Mittelwert)
119.600 €
Gegenüber dem freien Verkauf gehen so typischerweise 158.795 € verloren – zusätzlich zu Zeit und Nerven.
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Unsere Rolle
Lo que un agente inmobiliario neutral puede hacer en este caso
Sin un tribunal de familia (Familiengericht) se necesita a alguien que trate a ambos por igual y ponga las cifras sobre la mesa.
Una valoración para ambos
Valor de mercado con justificación, comunicado a ambos simultáneamente. La base para cualquier acuerdo.
Cálculo de adquisición con todos los costes
Impuesto de transmisiones patrimoniales, notario, liberación de responsabilidad, pago compensatorio – por escrito, para que nadie se equivoque en los cálculos.
Venta sin fricciones
Un encargo de ambos, ofertas para ambos, visitas sin su presencia, ganancias a dos cuentas directamente del notario.
Modelo de acuerdo
Le mostramos qué puntos deben incluirse en un acuerdo de separación y, si es necesario, le recomendamos un abogado para su redacción.
Coordinar con el banco
Deuda restante, comisión por cancelación anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung), autorización de cancelación (Löschungsbewilligung) – nosotros hablamos con la entidad de crédito.
Ritmo
Las parejas no casadas que se separan suelen querer disolver la relación rápidamente. De cuatro a seis meses hasta el desembolso son un plazo realista.
Vermeiden
Errores comunes
Mudarse y seguir pagando – sin acuerdo
Quien se muda y sigue contribuyendo con la cuota, sin dejarlo constancia por escrito como anticipo, a menudo no lo recupera después.
Calcular la adquisición sin impuesto de transmisiones patrimoniales
El 6 % se olvida con frecuencia y luego desequilibra la financiación.
Mantener al socio como «inquilino»
Uno se queda, paga «alquiler» al otro – sin contrato de alquiler, sin fin. Después de dos años, la relación está rota y el inmueble sigue siendo compartido.
Destruir pruebas
Quien haya aportado capital propio necesita los justificantes. No borre nada, no tire nada.
Preguntas frecuentes
Separación sin matrimonio
Cifras en lugar de reproches.
Escríbanos, si lo desea, cada uno por su lado. Realizamos una valoración neutral y calculamos ambas opciones para ambos.