Venta de la vivienda en caso de divorcio en Berlín: Qué hacer ahora
La vivienda común es, en la mayoría de los divorcios, el mayor activo, la mayor deuda y el lugar más emotivo a la vez. Quien siga ahora el orden correcto, ahorrará dinero, meses y conflictos. Esta página es la hoja de ruta: Qué hacer primero, qué después, qué no debería hacer, y en qué puntos le aliviamos como agente inmobiliario neutral.
Reihenfolge
Los 8 pasos en el orden correcto
- 1
Aclarar propiedad y deudas
Solicite un extracto actual del registro de la propiedad (Grundbuch) (en la oficina del registro de la propiedad en el juzgado de primera instancia o en línea a través del portal del registro de la propiedad). ¿Quién figura con qué participación en la Sección I, qué cargas hipotecarias en la Sección III? Solicite al banco la deuda restante actual, el período de tipo fijo y un cálculo no vinculante de la comisión por cancelación anticipada.
- 2
Establecer un acuerdo transitorio
¿Quién permanece en la vivienda hasta la venta, quién paga la cuota, el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer), los seguros, la calefacción? La pareja que se ha mudado puede exigir una compensación por el uso. Deje constancia del acuerdo por escrito, incluso de manera informal. Esto evita la primera gran disputa.
- 3
Obtener un valor de mercado neutral
Antes de hablar de adquisición o venta, ambos necesitan el mismo valor. Valoramos la vivienda in situ – el terreno según el valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert), el edificio según el estado, el estándar energético, las ventas comparables en el distrito (Bezirk) – y enviamos la justificación a ambos al mismo tiempo.
- 4
Calcular las tres opciones
Venta conjunta, adquisición por parte de una de las partes o alquiler. Con la calculadora de abajo verá en euros cuánto le queda a cada uno en cada opción. Solo después vale la pena hablar de los deseos.
- 5
Involucrar al banco
En caso de adquisición, el banco debe liberar de la responsabilidad a la parte que se muda – una verificación de solvencia completa de la parte que se queda. En caso de venta, el notario (Notar) necesitará más tarde un permiso de cancelación (Löschungsbewilligung). Ambos procesos duran semanas; inícielo con antelación.
- 6
Coordinar impuestos y ganancia de valor acumulada (Zugewinn)
Período de especulación (diez años, excepción de uso propio), fecha límite para la ganancia de valor acumulada (notificación de la demanda de divorcio), exención del impuesto de transmisiones patrimoniales en caso de transmisión entre cónyuges. Una breve conversación con el asesor fiscal y el abogado – con nuestra valoración como base.
- 7
Encargar la venta – conjuntamente
Un contrato de intermediación inmobiliaria con ambos propietarios como mandantes. Comercialización discreta o pública, visitas sin su presencia, ofertas a ambos al mismo tiempo.
- 8
Notario, distribución de los ingresos, entrega
Ambos firman el contrato de compraventa (o otorgan poder). El notario cancela el préstamo y abona el resto proporcionalmente en dos cuentas. Entrega con acta, lecturas de contadores y llaves – también nos encargamos de eso.
¿Vender, aunque el año de separación (Trennungsjahr) aún esté en curso?
Sí, es posible – si ambos están de acuerdo. El año de separación es un requisito para el divorcio, no para la venta. Quien vende pronto ya tiene los ingresos en su cuenta cuando se trata de las ganancias y la pensión alimenticia, y ya no asume ningún riesgo de valor. Quien espera, debe hacer que la casa sea valorada de forma fiable, a más tardar en la fecha límite de la solicitud de divorcio, porque este valor se incluirá en la compensación por las ganancias acumuladas (Zugewinnausgleich).
¿Conservar la casa – para los hijos?
El deseo es comprensible, pero la cuenta a menudo no es asumible: El cónyuge que se queda necesita asumir la deuda restante, el pago compensatorio al otro y los gastos adicionales en solitario – como único sustentador, a menudo con obligaciones de pensión alimenticia. Calculamos honestamente si esto funciona. Si no, una venta rápida con un posterior alquiler en la misma zona escolar suele ser la solución más estable para los niños que años de estrecheces financieras.
Particularidades de una casa en comparación con un piso
En el caso de una casa, gran parte del valor reside en el terreno – tomamos como referencia el valor de referencia del suelo (Bodenrichtwert) del comité de tasación (Gutachterausschuss) y comprobamos si la división o la densificación aumentan el valor. El certificado de eficiencia energética (certificado de demanda energética para casas anteriores a 1977), la antigüedad de la calefacción, el tejado y las ventanas determinan la financiación del comprador en mayor medida que en el caso de los pisos. Y: Una casa es más difícil de «dividir por la mitad» – la división real en dos viviendas solo es realista en casas bifamiliares.
Qué sucede con el préstamo
En caso de venta, se amortiza con el precio de compra. Si el período de tipo de interés fijo (Zinsbindung) aún está en curso, el banco calcula una compensación por amortización anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung) – a menudo una suma de cinco cifras para deudas restantes de 200.000 a 400.000 €. Esta se deduce de las ganancias antes de la división. Si es asumido por uno de los cónyuges, el préstamo continúa; el banco evalúa al que lo asume como un nuevo cliente.
Zeitplan
Cronograma realista
- 2-3 semanas
Phase 1
Aclaración y valoración
Registro de la Propiedad, consulta bancaria, visita in situ, valoración escrita a ambos.
- 2-6 semanas
Phase 2
Decisión
Calcular las opciones, conversaciones con el banco y el asesor fiscal, acuerdo sobre la opción.
- 4-10 semanas
Phase 3
Comercialización
Dossier informativo, visitas, verificación de solvencia de los compradores, negociación del precio.
- 6-10 semanas
Phase 4
Notario hasta el pago
Borrador del contrato, otorgamiento de escritura pública, anotación preventiva de compraventa (Auflassungsvormerkung), permiso de cancelación, vencimiento del precio de compra.
- 1 día
Phase 5
Entrega
Tras la recepción del pago: llaves, acta, cambios de titularidad. En total, normalmente de 4 a 7 meses.
Rechner
Verkaufen, übernehmen oder versteigern lassen?
Drei Wege, drei sehr unterschiedliche Ergebnisse. Stellen Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie, was bei jedem Weg für beide Seiten übrig bleibt.
Gemeinsamer Verkauf am Markt
Empfehlung in den meisten Fällen- Verkaufspreis
- 650.000 €
- Restschuld ablösen
- − 220.000 €
- Vorfälligkeitsentschädigung
- − 8.800 €
- Verkaufsnebenkosten
- − 23.205 €
- Netto zu verteilen
- 397.995 €
Partner, der bleiben möchte
198.998 €
Partner, der auszieht
198.998 €
Ein Partner übernimmt
Der bleibende Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen allein.- Nettovermögen (Wert − Restschuld)
- 430.000 €
- davon Anteil Partner, der auszieht (50 %)
- 215.000 €
- Ausgleichszahlung an den Ausziehenden
- 215.000 €
- Darlehen allein tragen
- 220.000 €
- Grunderwerbsteuer
- keine
- Notar & Grundbuch ca.
- 6.500 €
Der bleibende Partner braucht insgesamt ca. 441.500 € Finanzierung (Restschuld + Ausgleich + Nebenkosten). Die Bank muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen – das ist eine neue Bonitätsprüfung.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg – 12 bis 24 Monate174.200 € – 304.200 €
Netto zu verteilen, bei Zuschlag zwischen 65 % und 85 % des Verkehrswerts, abzüglich Gutachten und Gerichtskosten.
Partner, der bleiben möchte (Mittelwert)
119.600 €
Partner, der auszieht (Mittelwert)
119.600 €
Gegenüber dem freien Verkauf gehen so typischerweise 158.795 € verloren – zusätzlich zu Zeit und Nerven.
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Unsere Rolle
Lo que nosotros, como agencia inmobiliaria neutral, asumimos para ambas partes
Nuestro cliente no es uno de ustedes, sino el inmueble. Esto nos mantiene al margen del conflicto y nos hace útiles para ambas partes.
Valoración con justificación transparente
Valor de referencia del suelo, ventas comparables, estado, energía – cada cifra es comprensible, a ambos simultáneamente, y a petición, a ambos abogados.
Verificación de Asunción
Calculamos el pago compensatorio y la financiación global de la parte que se queda y acompañamos la conversación con el banco para la liberación de responsabilidad.
Documentación completa
Registro de la propiedad (Grundbuch), planos de construcción, plano catastral (Flurkarte), certificado de eficiencia energética, cálculo de superficie habitable, seguros, comprobantes de modernización – solicitamos lo que falte.
Comunicación a través de nosotros
Sugerencias de citas, ofertas de compra, consultas – toda la información se envía a ambos. No tienen que negociar entre ustedes.
Visitas sin ustedes
Llaves por correo o entrega en mano; nosotros gestionamos todas las citas. Los objetos personales se retiran de la vista antes de las fotos.
Notario y dos cuentas
Coordinamos el contrato de compraventa con el notario, organizamos los poderes y el pago proporcional del importe directamente a ambos.
Vermeiden
Los cinco errores más costosos
Jugar con el tiempo
Cada mes supone un coste de cuota, gastos adicionales y nervios. Quien bloquea, arriesga la subasta para la disolución de la comunidad de bienes (Teilungsversteigerung) – y con ello, entre un 15 y un 35 % menos para ambos.
Confiar en el valor de un portal en línea
Las valoraciones en línea no conocen ni el estado ni el terreno. Proporcionan el punto de partida para una disputa, no para un acuerdo.
Prometer la adquisición antes de que el banco apruebe
La liberación de responsabilidad es una nueva evaluación. Si fracasa después de meses, todo vuelve a empezar.
Mudarse y transferir la participación años después
Puede costar la exención del impuesto sobre la especulación inmobiliaria (BFH IX R 11/21). Hable antes con el asesor fiscal.
Dos agentes inmobiliarios, dos precios
Cada socio trae a «su» agente inmobiliario – y ambas valoraciones difieren en 80.000 €. Un encargo neutral es más rápido.
Preguntas frecuentes
Venta de vivienda en caso de divorcio
Primero la hoja de ruta, luego la decisión.
Escríbanos brevemente de qué se trata. Valoramos de forma neutral y acompañamos a ambas partes por igual, sin tomar partido.