Vender una vivienda en caso de divorcio en Berlin
En caso de separación, la vivienda común es a menudo el mayor activo y el mayor punto de conflicto. Un agente inmobiliario neutral, que trate a ambas partes por igual, envíe las mismas cifras a ambos y no sea amigo de ninguno de ustedes, elimina precisamente esa presión.
Reihenfolge
Los primeros pasos tras la separación
- 1
Revisar el registro de la propiedad y el préstamo
¿Quién figura en el registro de la propiedad y con qué participación? ¿Quién firmó el préstamo? A menudo, ambos son responsables solidariamente, independientemente de quién se mude.
- 2
No cambiar nada unilateralmente
Ninguna venta, ningún alquiler, ninguna refinanciación sin el otro. Ambos requieren el consentimiento de ambos propietarios; las acciones unilaterales dificultan las negociaciones posteriores.
- 3
Regular los gastos de vivienda
Quien se queda, usa la vivienda solo. El que se muda puede exigir una compensación por el uso (Nutzungsentschädigung). Aclare quién correrá con la cuota, los gastos de comunidad y los gastos adicionales hasta la venta.
- 4
Obtener un valor de mercado neutral
No la cifra del portal de internet ni la del amigo del amigo. Una valoración transparente que ambos reciban simultáneamente.
- 5
Calcular las opciones
Venta conjunta, adquisición por parte de un socio o alquiler; con la calculadora de abajo podrá ver lo que significa cada opción para ambas partes.
Neutralidad como base
Valoramos la vivienda de forma independiente y revelamos la metodología a ambas partes: precios comparativos, estado, documentos de la comunidad de propietarios (WEG), microlocalización. Así se crea una base de cifras común sobre la que no hay lugar a disputas. Toda la información se envía a ambos simultáneamente.
Venta, adquisición o alquiler
La venta no siempre es la mejor solución. La adquisición por parte de un socio requiere que el banco lo financie solo y que el pago de compensación sea asumible. Un alquiler conjunto mantiene a ambos en una relación contractual que rara vez funciona bien después de una separación. Nosotros analizamos objetivamente las tres opciones.
Momento: año de separación, solicitud de divorcio, régimen de bienes gananciales (Zugewinn)
La venta es posible en cualquier momento si ambos están de acuerdo. Para la liquidación del régimen de bienes gananciales (Zugewinnausgleich), cuenta el valor de la vivienda el día de la notificación de la solicitud de divorcio. Quien no haya vendido para entonces, debería disponer de un valor fiable a más tardar en ese momento. Fiscalmente, se aplica: quien se muda y transfiere su parte más tarde puede perder la exención del impuesto sobre ganancias especulativas (BFH, IX R 11/21).
Discreto y con poca fricción
Si lo desea, comercializamos sin anuncios públicos. Organizamos las visitas de tal manera que ninguno de ustedes tenga que estar presente. La comunicación se realiza a través de nosotros; no tienen que coordinar cada cita.
Rechner
Verkaufen, übernehmen oder versteigern lassen?
Drei Wege, drei sehr unterschiedliche Ergebnisse. Stellen Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie, was bei jedem Weg für beide Seiten übrig bleibt.
Gemeinsamer Verkauf am Markt
Empfehlung in den meisten Fällen- Verkaufspreis
- 650.000 €
- Restschuld ablösen
- − 220.000 €
- Vorfälligkeitsentschädigung
- − 8.800 €
- Verkaufsnebenkosten
- − 23.205 €
- Netto zu verteilen
- 397.995 €
Partner, der bleiben möchte
198.998 €
Partner, der auszieht
198.998 €
Ein Partner übernimmt
Der bleibende Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen allein.- Nettovermögen (Wert − Restschuld)
- 430.000 €
- davon Anteil Partner, der auszieht (50 %)
- 215.000 €
- Ausgleichszahlung an den Ausziehenden
- 215.000 €
- Darlehen allein tragen
- 220.000 €
- Grunderwerbsteuer
- keine
- Notar & Grundbuch ca.
- 6.500 €
Der bleibende Partner braucht insgesamt ca. 441.500 € Finanzierung (Restschuld + Ausgleich + Nebenkosten). Die Bank muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen – das ist eine neue Bonitätsprüfung.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg – 12 bis 24 Monate174.200 € – 304.200 €
Netto zu verteilen, bei Zuschlag zwischen 65 % und 85 % des Verkehrswerts, abzüglich Gutachten und Gerichtskosten.
Partner, der bleiben möchte (Mittelwert)
119.600 €
Partner, der auszieht (Mittelwert)
119.600 €
Gegenüber dem freien Verkauf gehen so typischerweise 158.795 € verloren – zusätzlich zu Zeit und Nerven.
Orientierungsrechnung ohne Steuern auf einen möglichen Veräußerungsgewinn und ohne Zugewinnausgleich. Die Grundlage jeder fairen Lösung ist ein belastbarer Marktwert – den ermitteln wir kostenlos vor Ort und legen ihn beiden Seiten offen.
Unsere Rolle
Lo que asumimos en esta situación
Todo lo que, en una separación, suele generar fricción entre dos personas.
Un valor, dos destinatarios
La valoración se envía simultáneamente a ambas partes y, si así se solicita, a ambos abogados, con la justificación completa.
Opciones en cifras
Venta, adquisición, alquiler: para cada variante, calculamos qué importe le corresponde a cada uno y qué debe aceptar el banco.
Comunicación como filtro
Consultas, coordinación de citas, decisiones: todo se gestiona a través de nosotros. Ustedes no tienen que negociar entre sí, si no lo desean.
Visitas sin ustedes
Llaves por correo o entrega en mano; nosotros gestionamos todas las citas. Si lo desean, retiramos objetos personales de la vista antes de las fotos y las visitas.
Coordinar banco y notario
Autorización de cancelación, comisión por cancelación anticipada, distribución del precio de compra en dos cuentas directamente desde la cuenta fiduciaria del notario (Notaranderkonto).
Rapidez cuando importa
Quien desee claridad rápidamente, recibe un cronograma con etapas definidas. Quien necesite tiempo, lo tendrá, pero con una fecha de finalización realista.
Vermeiden
Lo que deben evitar
Utilizar el piso como medio de presión
Bloquear cuesta dinero a ambas partes: costes corrientes, riesgo de devaluación y, en el peor de los casos, la subasta forzosa para copropietarios (Teilungsversteigerung) con una pérdida del 15-35 %.
Comprometerse a la adquisición sin consulta bancaria
Si un socio puede asumir el préstamo solo, lo decide el banco, no los excónyuges. Primero, aclarar la liberación de responsabilidad, luego prometer.
Contratar a dos agentes inmobiliarios
Dos valoraciones, dos precios, doble conflicto. Un agente inmobiliario neutral con un encargo de ambas partes es el camino más rápido.
Iniciar la venta antes de establecer el acuerdo de uso
¿Quién vive dónde hasta la entrega, quién paga qué? Sin esta aclaración, las citas de visita fracasan por nimiedades.
Preguntas frecuentes
Neutral para ambas partes
Una valoración que ambos acepten.
Escríbannos – si lo desean, también por separado. Nos pondremos en contacto personalmente, sin tomar partido.