Evitar la subasta de división en Berlín
La subasta de división es la salida de emergencia legal cuando los copropietarios no llegan a un acuerdo: cualquiera puede solicitarla, nadie puede impedirla de forma permanente. Es, a su vez, la forma más cara de monetizar un inmueble. Lo bueno: hasta la adjudicación, puede ser reemplazada en cualquier momento por una venta libre – y las cifras casi siempre lo confirman.
Así funciona una subasta de división
Un copropietario presenta la solicitud ante el Juzgado de Primera Instancia (Amtsgericht) en el lugar del inmueble (§ 180 ZVG). El juzgado inscribe una anotación de subasta en el registro de la propiedad (Grundbuch) y encarga a un perito la valoración – solo esto a menudo tarda de seis a doce meses en Berlín. Luego se fija el valor de mercado y se determina una fecha. En la primera fecha, la adjudicación no podrá ser inferior a 5/10 del valor de mercado; por debajo de 7/10, una de las partes interesadas puede impedirlo. En la segunda fecha, estos límites desaparecen. El producto se deposita – y la distribución requiere de nuevo un acuerdo o una demanda.
Lo que realmente cuesta
La adjudicación en las subastas de división de Berlín se sitúa típicamente entre el 65 y el 85 % del valor de mercado, porque los postores incluyen en el precio el riesgo de un inmueble no visitado, posiblemente ocupado, y muchos interesados evitan el procedimiento. A ello se añaden los gastos de peritaje (2.000–5.000 €), los costes judiciales, los intereses del préstamo en curso y, a menudo, los honorarios de abogados. Para una casa con un valor de 650.000 €, esto supone rápidamente una pérdida de 100.000 a 200.000 € en comparación con una venta libre – para todas las partes implicadas conjuntamente.
Cómo detenerla o retrasarla
Como demandado, usted puede solicitar la suspensión provisional (§ 180 Abs. 2 y 3 ZVG) – en el caso de cónyuges, si el bienestar del menor estuviera en peligro o si se produjera en un momento inoportuno, por un máximo de seis meses, repetible una vez. Sin embargo, el mejor camino es la negociación: quien ha presentado la solicitud suele querer solo una cosa – dinero en lugar de conflicto. Una oferta de adquisición concreta o una venta conjunta al precio de mercado logra esto más rápido que cualquier tribunal. El solicitante puede retirar la solicitud en cualquier momento hasta la adjudicación.
¿Pujar usted mismo?
Los copropietarios pueden pujar y reciben su parte de los ingresos compensada. Esto puede ser útil si la otra parte quiere liquidar el inmueble a toda costa – pero conlleva el riesgo de que un tercero puje más alto. Quien desea adquirir la propiedad, casi siempre le va mejor con una compra directa de la parte ajena por un valor justo: sin costes de procedimiento, sin competencia, exención del impuesto de transmisiones patrimoniales (Grunderwerbsteuer) entre cónyuges.
Zeitplan
Dos plazos de tiempo en comparación
- 12–24 meses
Phase 1
Subasta de división
Solicitud, anotación en el registro de la propiedad (Grundbuch), informe pericial (6–12 meses), fecha, posible segunda fecha, distribución de los ingresos. Costes continuos durante todo el tiempo.
- 4–7 meses
Phase 2
Venta libre
Valoración, comercialización, notario, pago del precio de compra. Ingresos directamente proporcionales en dos cuentas.
- 2–3 meses
Phase 3
Adquisición por un copropietario
Valoración, financiación, notario. El camino más rápido – si el banco colabora.
Rechner
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Gemeinsamer Verkauf am Markt
Empfehlung in den meisten Fällen- Verkaufspreis
- 650.000 €
- Restschuld ablösen
- − 220.000 €
- Vorfälligkeitsentschädigung
- − 8.800 €
- Verkaufsnebenkosten
- − 23.205 €
- Netto zu verteilen
- 397.995 €
Partner, der bleiben möchte
198.998 €
Partner, der auszieht
198.998 €
Ein Partner übernimmt
Der bleibende Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen allein.- Nettovermögen (Wert − Restschuld)
- 430.000 €
- davon Anteil Partner, der auszieht (50 %)
- 215.000 €
- Ausgleichszahlung an den Ausziehenden
- 215.000 €
- Darlehen allein tragen
- 220.000 €
- Grunderwerbsteuer
- keine
- Notar & Grundbuch ca.
- 6.500 €
Der bleibende Partner braucht insgesamt ca. 441.500 € Finanzierung (Restschuld + Ausgleich + Nebenkosten). Die Bank muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen – das ist eine neue Bonitätsprüfung.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg – 12 bis 24 Monate174.200 € – 304.200 €
Netto zu verteilen, bei Zuschlag zwischen 65 % und 85 % des Verkehrswerts, abzüglich Gutachten und Gerichtskosten.
Partner, der bleiben möchte (Mittelwert)
119.600 €
Partner, der auszieht (Mittelwert)
119.600 €
Gegenüber dem freien Verkauf gehen so typischerweise 158.795 € verloren – zusätzlich zu Zeit und Nerven.
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Unsere Rolle
Cómo evitamos la subasta
Legalmente no podemos prohibirla. Pero podemos ofrecer la vía que aporta más dinero a todas las partes implicadas – y aplicarla rápidamente.
Cálculo de pérdidas para ambas partes
Presentamos al solicitante y al demandado, uno al lado del otro, lo que rinden respectivamente la subasta y la venta libre. Esta cifra pone fin a la mayoría de los bloqueos.
Valoración neutral en lugar de peritaje judicial
En dos semanas en lugar de ocho meses, sin coste, comprensible – como base para una oferta de adquisición o la venta.
Moderación de negociaciones
Asumimos la comunicación entre las partes y sus abogados. De manera objetiva, con cifras, sin reproches.
Venta durante el procedimiento en curso
La venta libre es posible hasta la adjudicación. Comercializamos en paralelo; con el contrato de compraventa notarial, se retira la solicitud.
Financiar la adquisición
Si un copropietario desea conservar la propiedad, le ponemos en contacto con socios financieros y acompañamos la liberación de la responsabilidad del otro.
Ritmo
Dado que el tiempo en el tribunal corre, trabajamos con un calendario fijo: tasación en 14 días, inicio de comercialización en tres semanas.
Vermeiden
Errores que encarecen innecesariamente las subastas de división de copropiedad (Teilungsversteigerung)
Presentar la solicitud como táctica de negociación
La anotación en el registro de la propiedad (Grundbuch) es pública, el procedimiento es difícil de detener y la parte contraria se endurece. Quien quiera negociar, debería aportar cifras, no acudir a los tribunales.
Rendirse después de la solicitud
Muchos piensan que ya no hay nada que hacer. Falso: hasta la adjudicación, la venta libre es posible – y suele reportar mucho más.
Aceptar menos de 7/10 en la primera vista
Las partes involucradas pueden evitar una adjudicación inferior al 70 % en la primera vista. Quien no presenta la solicitud, pierde dinero.
Ignorar el préstamo
El préstamo sigue en curso durante los 12-24 meses. Quien no paga la cuota, se arriesga además a la ejecución hipotecaria (Zwangsversteigerung) por parte del banco.
Preguntas frecuentes
Evitar la subasta de división de copropiedad
Hasta la adjudicación, el mejor camino está abierto.
Escríbanos en qué fase se encuentra – antes de la solicitud o con el procedimiento en curso. Nos pondremos en contacto con usted de inmediato.