Vender una cuota de copropiedad en Berlín
Usted posee la mitad, un tercio o un cuarto de un inmueble – junto con su ex-pareja, hermanos o antiguos amigos – y quiere salir. Legalmente, usted puede vender su cuota en cualquier momento. En la práctica, en el mercado libre obtendrá significativamente menos de lo que vale. Esta página muestra cuáles son las cuatro vías, qué significa cada una en euros y cómo le ayudamos a conseguir el valor justo.
Reihenfolge
Así es como procede
- 1
Aclarar la forma jurídica: ¿copropiedad por cuotas (Bruchteilsgemeinschaft) o comunidad hereditaria (Erbengemeinschaft)?
Si en el registro de la propiedad (Grundbuch) figura 'a cada uno ½' o una cuota diferente, usted es copropietario por cuotas y puede vender libremente su parte (§ 747 BGB). Si figura 'en comunidad hereditaria', solo puede vender su parte de la herencia en su totalidad, no la cuota del inmueble individual – entonces se aplican otras reglas.
- 2
Revisar las cargas
Las hipotecas (Grundschulden) gravan casi siempre la totalidad del inmueble, no su cuota. Un comprador de su cuota las asume con ella. Y si usted firmó también el préstamo, sigue siendo responsable – hasta que el banco le libere.
- 3
Determinar el valor de la cuota
El valor de mercado de todo el inmueble menos la deuda restante, de ello su cuota: Ese es el valor justo de la cuota. Solo lo conseguirá en una venta conjunta o si un copropietario compra.
- 4
Dirigirse primero al copropietario – con cifras
El copropietario es su mejor comprador: no paga ninguna rebaja, porque después es propietario del inmueble completo. Preparamos una oferta por escrito con una valoración neutral – rara vez se rechaza si la alternativa es la subasta.
- 5
Proponer una venta conjunta
Si el copropietario no quiere comprar, pero tampoco quiere conservar, la venta conjunta en el mercado es la mejor opción para todos. Nosotros la moderamos y la gestionamos.
- 6
Solo entonces: terceros o subasta
Venta a un comprador de participaciones (con un 25-45 % de descuento) o solicitud de subasta para la división del condominio (§ 749 BGB, § 180 ZVG) – ambos solo si todo lo demás ha fracasado.
Lo que usted puede hacer como copropietario – y lo que no
Usted puede vender, regalar o gravar su participación sin preguntar a los demás. No existe un derecho de tanteo legal de los copropietarios, solo si se ha acordado contractualmente y se ha inscrito en el registro de la propiedad (Grundbuch). Usted puede utilizar la propiedad proporcionalmente y tiene derecho a su participación en los ingresos por alquiler (§ 743 BGB). Lo que no puede hacer: vender, alquilar o modificar sustancialmente la propiedad completa – eso solo se puede hacer de forma conjunta. Y puede exigir en cualquier momento la disolución de la comunidad (§ 749 BGB); dado que una casa no se puede dividir, esto desemboca en la subasta para la división del condominio.
Por qué una participación vale menos en el mercado
Quien compra la mitad de una vivienda no puede vivir en ella solo, no puede alquilarla solo ni decidir solo. Por lo tanto, los compradores de fracciones son casi exclusivamente inversores especializados que adquieren la participación para luego impulsar la subasta ellos mismos o presionar al copropietario para que venda. Ellos calculan el tiempo, los costes del procedimiento y el riesgo – y por eso pagan entre un 25 y un 45 % por debajo del valor teórico de la participación. Para usted, este es el peor de los cuatro caminos.
Quién asume los costes
Al vender su participación, el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (6 % en Berlin) sobre el precio de la participación, así como los gastos de notaría y registro de la propiedad. Entre cónyuges – incluso después del divorcio – la transmisión está exenta de este impuesto, no así entre hermanos. Los gastos corrientes como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), los gastos de comunidad (Hausgeld) y el mantenimiento son asumidos por los copropietarios según sus participaciones (§ 748 BGB); quien paga más puede exigir una compensación.
Inmueble alquilado: su participación en el alquiler
En inmuebles alquilados, usted tiene derecho a la fracción de la renta neta. Si un copropietario cobra el alquiler solo, usted tiene derecho a un pago. Al vender la participación, el contrato de alquiler continúa inalterado – el comprador entra como arrendador de forma proporcional.
Rechner
Was ist Ihr Anteil in jedem Szenario wert?
Ob Sie gemeinsam verkaufen, an den Miteigentümer abgeben, an einen Dritten verkaufen oder es zur Versteigerung kommt – hier sehen Sie den Unterschied in Euro.
Gemeinsamer Verkauf am Markt
Empfehlung in den meisten Fällen- Verkaufspreis
- 650.000 €
- Restschuld ablösen
- − 220.000 €
- Vorfälligkeitsentschädigung
- − 8.800 €
- Verkaufsnebenkosten
- − 23.205 €
- Netto zu verteilen
- 397.995 €
Ihr Anteil
198.998 €
Anteil der übrigen Miteigentümer
198.998 €
Miteigentümer kauft Ihren Anteil
Sie erhalten Ihren Anteil am Nettovermögen zum fairen Wert – ohne Abschlag.- Nettovermögen (Wert − Restschuld)
- 430.000 €
- davon Anteil Ihr Anteil (50 %)
- 215.000 €
- Fairer Preis für Ihren Anteil
- 215.000 €
Notar, Grundbuch und ggf. Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Die Bank muss Sie aus der gemeinsamen Haftung entlassen.
Anteil an einen Dritten verkaufen
Nur mit deutlichem Abschlag68.750 € – 133.750 €
Käufer für Bruchteile sind fast ausschließlich spezialisierte Investoren. Sie zahlen 25–45 % unter dem rechnerischen Anteilswert von 215.000 €, weil sie das Objekt anschließend selbst über die Versteigerung auflösen müssen.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg – 12 bis 24 Monate174.200 € – 304.200 €
Netto zu verteilen, bei Zuschlag zwischen 65 % und 85 % des Verkehrswerts, abzüglich Gutachten und Gerichtskosten.
Ihr Anteil (Mittelwert)
119.600 €
Anteil der übrigen Miteigentümer (Mittelwert)
119.600 €
Gegenüber dem freien Verkauf gehen so typischerweise 158.795 € verloren – zusätzlich zu Zeit und Nerven.
Orientierungsrechnung ohne Steuern auf einen möglichen Veräußerungsgewinn und ohne Zugewinnausgleich. Die Grundlage jeder fairen Lösung ist ein belastbarer Marktwert – den ermitteln wir kostenlos vor Ort und legen ihn beiden Seiten offen.
Unsere Rolle
Cómo le llevamos al valor justo de la participación
El descuento solo se produce si su participación se vende de forma aislada. Nuestro trabajo es evitarlo.
Valoración neutral del inmueble completo
La base para cada conversación con el copropietario. Comprensible, por escrito, a todas las partes simultáneamente.
Oferta estructurada al copropietario
Formulamos la oferta de adquisición con cifras, calendario e indicaciones de financiación – de forma objetiva en lugar de emocional.
Mediación para la venta conjunta
Si nadie quiere hacerse cargo, llevamos a cabo la venta del inmueble completo. Todos los propietarios reciben la misma información y ofertas.
Socios financieros para el adquirente
A menudo, la adquisición solo fracasa por la financiación. Ponemos en contacto con intermediarios financieros especializados en desembolsos.
Liberación de responsabilidad bancaria
Coordinamos con el banco para que, tras la venta de su participación, usted quede liberado de la responsabilidad solidaria.
Plan B con cifras
Si todo falla, gracias a nuestra calculadora y asesoramiento, usted conoce el beneficio realista de la venta de participación y de la subasta – y negocia desde una posición de fuerza.
Vermeiden
Lo que deben evitar
Vender primero a un comprador de participaciones
Usted cede un 25-45 %, y el comprador procede entonces exactamente a la subasta que usted mismo podría haber llevado a cabo.
Amenazar con la subasta sin conocer el valor
Las amenazas sin cifras endurecen las posiciones. Una oferta con valoración abre puertas.
«Olvidar» salir del préstamo
Quien vende su participación, pero permanece en el contrato de préstamo, sigue siendo responsable – incluso años después.
Seguir pagando costes sin justificante
Conserve los justificantes de todo lo que pague por encima de su participación. Sin pruebas, no hay compensación.
Preguntas frecuentes
Cuota de copropiedad
Su cuota por el valor total – sin descuento.
Escríbanos para indicarnos de qué inmueble se trata y quiénes son los copropietarios. Nos pondremos en contacto con usted personalmente.