Vender una casa por divorcio en Berlín
La decisión está tomada: la casa se venderá debido al divorcio, o al menos la venta está en debate. Ahora se trata de obtener el mejor precio posible, distribuir las ganancias de forma limpia y organizar el proceso de manera que no les suponga una carga mayor de lo necesario. Y antes de firmar: obtener la respuesta honesta sobre si vender es realmente la mejor de las tres opciones.
Tres caminos, comparados honestamente
Venta conjunta: Mayor beneficio, corte claro, ambos libres de deudas. Adquisición por uno de los socios: A menudo deseado emocionalmente, financieramente solo viable si el banco y el pago de compensación encajan. Alquiler: Mantiene el valor, pero les mantiene unidos – decisiones conjuntas sobre inquilinos, reparaciones, declaración de impuestos. Según nuestra experiencia, el alquiler entre personas separadas es la opción que más a menudo termina en venta después de dos años, entonces con inquilino y a un precio más bajo.
Cómo se distribuyen realmente las ganancias
Del precio de compra se deducen primero la deuda restante, una eventual compensación por amortización anticipada y los gastos de venta. El resto se distribuye según las cuotas del registro de la propiedad – generalmente 50/50, independientemente de quién haya aportado más. Las contribuciones desiguales (capital propio, herencia, cuotas pagadas individualmente) no se liquidan ante notario, sino en el reparto de bienes gananciales (Zugewinnausgleich). El notario puede pagar el importe directamente en dos cuentas, para que ninguno tenga que transferir dinero al otro.
Compensación por amortización anticipada: evitar o negociar
Si el préstamo se liquida antes de que finalice el período de tipo de interés fijo, el banco exige una compensación por los intereses perdidos, que puede ser del 2 al 10 % de la deuda restante, dependiendo del plazo restante y del nivel de los tipos de interés. Tres formas de reducirla: el comprador asume el préstamo (raro, pero atractivo con tipos de interés antiguos favorables), un socio lo traslada a otra propiedad (Pfandtausch), o ya se ha alcanzado el período de preaviso de diez años según el § 489 BGB. Lo consultaremos con el banco por usted.
El momento adecuado para vender
Económicamente, lo que cuenta es el mercado, no la fecha del divorcio. Desde 2023, Berlín ha vuelto a experimentar una demanda creciente de casas unifamiliares con buena eficiencia energética, mientras que las casas no rehabilitadas permanecen más tiempo en el mercado. Para el reparto de bienes gananciales (Zugewinnausgleich), el valor relevante es el del día de la presentación de la solicitud de divorcio. Quien vende antes de esa fecha, tiene una cifra fija en lugar de una disputa por peritajes.
Vender discretamente si los vecinos no deben saberlo
Muchas parejas no quieren que la separación se haga pública a través de un portal inmobiliario. Si lo desean, comercializamos sin anuncio: a través de compradores interesados registrados, socios financieros y nuestra red. El precio no se ve afectado en casas unifamiliares en zonas solicitadas de Berlín, ya que el círculo de compradores es lo suficientemente amplio.
Zeitplan
Desde la decisión hasta el dinero en ambas cuentas
- 1-2 semanas
Phase 1
Valoración y encargo
Visita in situ, valoración para ambos, contrato de agencia inmobiliaria conjunto con comisión de éxito.
- 1-2 semanas
Phase 2
Preparación
Documentos, certificado energético, fotos, dosier de venta. Los objetos personales se retiran de la vista.
- 4-10 semanas
Phase 3
Comercialización
Discreto o público. Visitas sin su presencia, ofertas a ambos al mismo tiempo.
- 6-10 semanas
Phase 4
Notario y banco
Contrato de compraventa, escrituración, autorización de cancelación, vencimiento del precio de compra, distribución de las ganancias en dos cuentas.
Rechner
Verkaufen, übernehmen oder versteigern lassen?
Drei Wege, drei sehr unterschiedliche Ergebnisse. Stellen Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie, was bei jedem Weg für beide Seiten übrig bleibt.
Gemeinsamer Verkauf am Markt
Empfehlung in den meisten Fällen- Verkaufspreis
- 650.000 €
- Restschuld ablösen
- − 220.000 €
- Vorfälligkeitsentschädigung
- − 8.800 €
- Verkaufsnebenkosten
- − 23.205 €
- Netto zu verteilen
- 397.995 €
Partner, der bleiben möchte
198.998 €
Partner, der auszieht
198.998 €
Ein Partner übernimmt
Der bleibende Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen allein.- Nettovermögen (Wert − Restschuld)
- 430.000 €
- davon Anteil Partner, der auszieht (50 %)
- 215.000 €
- Ausgleichszahlung an den Ausziehenden
- 215.000 €
- Darlehen allein tragen
- 220.000 €
- Grunderwerbsteuer
- keine
- Notar & Grundbuch ca.
- 6.500 €
Der bleibende Partner braucht insgesamt ca. 441.500 € Finanzierung (Restschuld + Ausgleich + Nebenkosten). Die Bank muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen – das ist eine neue Bonitätsprüfung.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg – 12 bis 24 Monate174.200 € – 304.200 €
Netto zu verteilen, bei Zuschlag zwischen 65 % und 85 % des Verkehrswerts, abzüglich Gutachten und Gerichtskosten.
Partner, der bleiben möchte (Mittelwert)
119.600 €
Partner, der auszieht (Mittelwert)
119.600 €
Gegenüber dem freien Verkauf gehen so typischerweise 158.795 € verloren – zusätzlich zu Zeit und Nerven.
Orientierungsrechnung ohne Steuern auf einen möglichen Veräußerungsgewinn und ohne Zugewinnausgleich. Die Grundlage jeder fairen Lösung ist ein belastbarer Marktwert – den ermitteln wir kostenlos vor Ort und legen ihn beiden Seiten offen.
Unsere Rolle
Por qué un agente inmobiliario neutral tiene aquí más valor que de costumbre
En una venta normal, sustituimos el esfuerzo. En caso de divorcio, además, sustituimos el conflicto.
Ambos son clientes
Un contrato, dos firmas, la misma información. Ninguno tiene ventaja informativa.
Ofertas transparentes
Cada oferta de compra se envía por escrito a ambos. Se registra quién desea aceptar y quién no, para evitar reproches posteriores.
Conversaciones con el banco
Nosotros coordinamos la deuda restante, la compensación por amortización anticipada, la autorización de cancelación y – en caso de adquisición – la liberación de responsabilidad.
Desembolso a dos cuentas
Preparamos con el notario el desembolso proporcional de la ganancia. Nadie tiene que transferir dinero al otro.
Margen de tiempo para los hijos
Fecha de entrega después del año escolar, mudanza escalonada, traslado coordinado – nosotros lo negociamos con el comprador.
Solo en caso de éxito
Sin costes iniciales. La comisión se devenga solo con la firma del contrato de compraventa notarial y se paga con la ganancia.
Vermeiden
Lo que merma la ganancia
Precio inicial demasiado alto por principio
Quien inicia con un precio alto por despecho, genera una señal de 'producto estancado'. Después de ocho semanas sin consultas, se vende por debajo de su valor.
Mostrar una casa semivacía
Una habitación infantil visiblemente abandonada o la falta de mitades de muebles cuentan la historia – y los compradores negocian en base a eso.
Alquiler como compromiso
Suena pacífico, pero vincula a los separados por años. En una venta posterior con inquilino, faltan entre un 15 y un 25 % del precio.
Aceptar el vencimiento anticipado sin preguntar
Los bancos calculan de forma diferente. Una revisión del cálculo por parte de la Oficina del Consumidor cuesta poco y a veces ahorra miles.
Preguntas frecuentes
Venta por divorcio
El mejor precio – sin que uno se aproveche del otro.
Escríbanos, si lo desea cada uno por separado. Nos pondremos en contacto con ambos con la misma información.