Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin
„Kauf bricht nicht Miete“ – dieser Grundsatz bestimmt den Verkauf einer vermieteten Wohnung. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag unverändert. Das schränkt den Käuferkreis ein und wirkt sich auf den Preis aus, macht den Verkauf aber keineswegs schwierig, wenn man die Regeln kennt. Gerade in Berlin ist das ein Alltagsthema.
Kauf bricht nicht Miete
Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Miethöhe, Kündigungsschutz und alle Vereinbarungen gelten unverändert weiter. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und muss wegen des Eigentümerwechsels nicht ausziehen. Das ist für viele Verkäufer der wichtigste Punkt.
Vermietet oder bezugsfrei – der Preisunterschied
Bezugsfreie Wohnungen erzielen in Berlin regelmäßig höhere Preise, weil sie auch für Eigennutzer infrage kommen. Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an und werden oft mit einem Abschlag gehandelt. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von Miethöhe, Lage und Mietvertrag ab.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung erst während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Er darf dann zu denselben Konditionen kaufen, die Sie mit einem Dritten vereinbart haben. Der Notar informiert den Mieter nach der Beurkundung; ab Zugang hat er zwei Monate Zeit, das Recht auszuüben.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Der Käufer kann den Mieter grundsätzlich nur wegen berechtigten Eigenbedarfs kündigen – und das unterliegt in Berlin strengen Regeln und langen Fristen. In Gebieten mit Umwandlungsverbot und bei umgewandelten Wohnungen gelten zusätzliche Kündigungssperrfristen von bis zu zehn Jahren. Versprechen Sie einem Käufer daher nie einen schnellen Eigenbedarf.
Diese Unterlagen zählen bei vermieteten Wohnungen
Für Anleger sind der Mietvertrag, die aktuelle Miethöhe, die Kaution, die Nebenkostenabrechnungen und eventuelle Mieterhöhungsspielräume entscheidend. Wir bereiten diese Kennzahlen sauber auf, damit Käufer ihre Rendite schnell rechnen können.
Wie wir vermietete Wohnungen verkaufen
Wir sprechen gezielt Kapitalanleger aus unserem Netzwerk an, organisieren Besichtigungen mit Rücksicht auf den Mieter, klären das Vorkaufsrecht sauber über den Notar und stellen die Ertragskennzahlen so dar, dass Ihr Objekt seinen fairen Preis erzielt.
Vermeiden
Fehler beim Verkauf vermieteter Wohnungen
Schnellen Eigenbedarf versprechen
Kündigungssperrfristen und strenger Kündigungsschutz machen das oft unmöglich. Falsche Versprechen führen zu Streit und geplatzten Verträgen.
Vorkaufsrecht übersehen
Bei umgewandelten Wohnungen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Wird es nicht beachtet, drohen Schadenersatzansprüche.
Mietunterlagen unvollständig
Ohne Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und Kautionsnachweis können Anleger ihre Rendite nicht rechnen – der Verkauf stockt.
Besichtigungen ohne Rücksicht
Mieter müssen Besichtigungen nur in angemessenem Rahmen dulden. Wer sie überfordert, riskiert Blockaden.
Häufige Fragen
Vermietet verkaufen
Wir finden den passenden Anleger.
Wir bereiten die Ertragskennzahlen auf und sprechen gezielt Kapitalanleger an – rücksichtsvoll gegenüber Ihrem Mieter.