Trennung ohne Trauschein: gemeinsame Immobilie in Berlin verkaufen
Wer unverheiratet gemeinsam gekauft hat, wird bei der Trennung nicht vom Familienrecht aufgefangen. Es gibt keinen Zugewinnausgleich, kein Trennungsjahr und kein Familiengericht, das schlichtet. Es gibt nur das Grundbuch, den Darlehensvertrag und – im besten Fall – Ihre Vernunft. Wir helfen dabei, dass Letztere gewinnt.
Reihenfolge
Die ersten Schritte
- 1
Grundbuch und Kaufvertrag lesen
Welche Anteile stehen in Abteilung I? Häufig 50/50, obwohl einer deutlich mehr Eigenkapital eingebracht hat. Was im Grundbuch steht, gilt bei der Erlösverteilung – Abweichungen müssen Sie separat regeln.
- 2
Eine Partnerschaftsvereinbarung suchen
Haben Sie beim Kauf einen Vertrag über Eigenkapital, Raten und Trennungsfall geschlossen? Dann gilt er. Wenn nicht, gelten die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB).
- 3
Darlehen prüfen
Stehen beide im Vertrag, haften beide voll – auch der, der auszieht und nichts mehr vom Haus hat. Die Bank interessiert Ihre Trennung nicht.
- 4
Neutralen Marktwert einholen
Er ist die Grundlage für Übernahme oder Verkauf. Wir liefern ihn kostenlos mit Herleitung an beide.
- 5
Übernahme durchrechnen – mit Grunderwerbsteuer
Anders als bei Ehegatten fallen bei der Übertragung zwischen Unverheirateten in Berlin 6 % Grunderwerbsteuer auf den übernommenen Anteil an. Bei 300.000 € Anteilswert sind das 18.000 € – oft der Grund, warum am Ende doch verkauft wird.
- 6
Schriftlich einigen, bevor Sie handeln
Wer bis zum Verkauf wohnt, wer zahlt, wie der Erlös verteilt wird, wie ungleiches Eigenkapital ausgeglichen wird. Eine kurze schriftliche Vereinbarung erspart Monate.
Ungleiches Eigenkapital, gleiche Grundbuchanteile
Der häufigste Konfliktfall: Einer brachte 80.000 € Erspartes ein, beide stehen mit 50 % im Grundbuch. Beim Verkauf wird der Nettoerlös nach Grundbuch geteilt. Der Mehrzahler hat einen Ausgleichsanspruch – aber nur, wenn er ihn beweisen kann (Kontoauszüge, Überweisungen) und der andere ihn akzeptiert oder ein Gericht ihn zuspricht. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich; ohne schriftliche Vereinbarung bekommt der Mehrzahler oft weniger zurück als gedacht. Deshalb: früh, sachlich und mit Zahlen sprechen.
Nur einer steht im Grundbuch
Dann gehört die Immobilie rechtlich ihm allein – auch wenn der andere jahrelang die Rate mitbezahlt hat. Der Nicht-Eigentümer hat allenfalls Ansprüche aus „Wegfall der Bereicherung“ oder aus einer stillschweigenden Gesellschaft, die er beweisen muss. Das ist teuer und unsicher. Wenn Sie in dieser Situation sind, sprechen Sie mit einem Anwalt, bevor Sie ausziehen.
Übernahme durch einen Partner
Möglich, aber teurer als bei Ehegatten: 6 % Grunderwerbsteuer auf den Anteilswert, Notar und Grundbuch für die Übertragung, und die Bank muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen. Der Übernehmende braucht eine Finanzierung für Restschuld plus Ausgleichszahlung. Wir rechnen das mit dem Rechner unten transparent vor.
Wenn einer nicht verkaufen will
Jeder Bruchteilseigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) – bei Immobilien heißt das Teilungsversteigerung. Anders als bei Ehegatten gibt es keine Schutzfrist. Das ist ein scharfes Schwert, aber ein teures: 15–35 % Wertverlust für beide. Die Drohung reicht meist, um den Blockierer an den Tisch zu bringen.
Rechner
Verkaufen, übernehmen oder versteigern lassen?
Drei Wege, drei sehr unterschiedliche Ergebnisse. Stellen Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie, was bei jedem Weg für beide Seiten übrig bleibt.
Gemeinsamer Verkauf am Markt
Empfehlung in den meisten Fällen- Verkaufspreis
- 650.000 €
- Restschuld ablösen
- − 220.000 €
- Vorfälligkeitsentschädigung
- − 8.800 €
- Verkaufsnebenkosten
- − 23.205 €
- Netto zu verteilen
- 397.995 €
Partner, der bleiben möchte
198.998 €
Partner, der auszieht
198.998 €
Ein Partner übernimmt
Der bleibende Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen allein.- Nettovermögen (Wert − Restschuld)
- 430.000 €
- davon Anteil Partner, der auszieht (50 %)
- 215.000 €
- Ausgleichszahlung an den Ausziehenden
- 215.000 €
- Darlehen allein tragen
- 220.000 €
- Grunderwerbsteuer
- keine
- Notar & Grundbuch ca.
- 6.500 €
Der bleibende Partner braucht insgesamt ca. 441.500 € Finanzierung (Restschuld + Ausgleich + Nebenkosten). Die Bank muss den Ausziehenden aus der Haftung entlassen – das ist eine neue Bonitätsprüfung.
Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg – 12 bis 24 Monate174.200 € – 304.200 €
Netto zu verteilen, bei Zuschlag zwischen 65 % und 85 % des Verkehrswerts, abzüglich Gutachten und Gerichtskosten.
Partner, der bleiben möchte (Mittelwert)
119.600 €
Partner, der auszieht (Mittelwert)
119.600 €
Gegenüber dem freien Verkauf gehen so typischerweise 158.795 € verloren – zusätzlich zu Zeit und Nerven.
Orientierungsrechnung ohne Steuern auf einen möglichen Veräußerungsgewinn und ohne Zugewinnausgleich. Die Grundlage jeder fairen Lösung ist ein belastbarer Marktwert – den ermitteln wir kostenlos vor Ort und legen ihn beiden Seiten offen.
Unsere Rolle
Was ein neutraler Makler hier leistet
Ohne Familiengericht braucht es jemanden, der beide gleich behandelt und die Zahlen auf den Tisch legt.
Eine Bewertung für beide
Marktwert mit Herleitung, gleichzeitig an beide. Die Basis für jede Einigung.
Übernahme-Rechnung mit allen Kosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Haftentlassung, Ausgleichszahlung – schwarz auf weiß, damit niemand sich verrechnet.
Verkauf ohne Reibung
Ein Auftrag von beiden, Angebote an beide, Besichtigungen ohne Sie, Erlös auf zwei Konten direkt vom Notar.
Muster für die Vereinbarung
Wir zeigen, welche Punkte in eine Trennungsvereinbarung gehören, und empfehlen bei Bedarf einen Anwalt für die Ausformulierung.
Bank koordinieren
Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Löschungsbewilligung – wir sprechen mit dem Kreditinstitut.
Tempo
Getrennte Unverheiratete wollen meist schnell auseinander. Vier bis sechs Monate bis zur Auszahlung sind realistisch.
Vermeiden
Typische Fehler
Ausziehen und weiterzahlen – ohne Vereinbarung
Wer auszieht und die Rate weiter mitträgt, ohne das schriftlich als Vorschuss festzuhalten, bekommt es später oft nicht zurück.
Übernahme ohne Grunderwerbsteuer rechnen
Die 6 % werden regelmäßig vergessen und sprengen dann die Finanzierung.
Den Partner als „Mieter“ behalten
Einer bleibt, zahlt „Miete“ an den anderen – ohne Mietvertrag, ohne Ende. Nach zwei Jahren ist das Verhältnis zerrüttet und die Immobilie immer noch gemeinsam.
Beweise vernichten
Wer Eigenkapital eingebracht hat, braucht die Belege. Nichts löschen, nichts wegwerfen.
Häufige Fragen
Trennung ohne Trauschein
Zahlen statt Vorwürfe.
Schreiben Sie uns, gern jeder für sich. Wir bewerten neutral und rechnen beide Wege für beide durch.