Immobilie verkaufen bei Pflegefall oder Umzug ins Heim
Wenn ein Elternteil ins Pflegeheim zieht oder zu Hause nicht mehr allein zurechtkommt, steht die eigene Wohnung plötzlich zur Disposition: Sie kostet weiter, steht leer und soll die Pflege finanzieren. Gleichzeitig ist die Familie mit Organisation, Behörden und Emotionen ausgelastet. Wir übernehmen den Immobilienteil – von der Frage, ob Verkauf überhaupt der richtige Weg ist, bis zur Übergabe. Sie schicken uns die Schlüssel.
Reihenfolge
Was jetzt zu tun ist
- 1
Vertretungsbefugnis klären
Liegt eine Vorsorgevollmacht vor? Für den Verkauf einer Immobilie muss sie notariell beurkundet oder zumindest notariell beglaubigt sein – eine einfache Unterschrift reicht dem Grundbuchamt nicht. Ohne Vollmacht braucht es eine rechtliche Betreuung, und der Verkauf muss vom Betreuungsgericht genehmigt werden (§ 1850 BGB).
- 2
Kosten der Pflege realistisch erfassen
Der Eigenanteil für einen Heimplatz liegt in Berlin je nach Einrichtung häufig bei 3.000 bis 3.800 € im Monat, zuzüglich Taschengeld und Zusatzleistungen. Rente, Pflegegeld und Zuschläge decken das selten. Die Differenz bestimmt, wie dringend die Immobilie liquide werden muss.
- 3
Verkauf, Vermietung oder Verrentung vergleichen
Verkauf bringt Kapital auf einmal und beendet alle Kosten. Vermietung bringt monatlich Geld, aber Verwaltungsaufwand und Steuerpflicht. Verrentung oder Teilverkauf klingen bequem, sind aber teuer. Wir rechnen die drei Varianten mit echten Berliner Zahlen durch.
- 4
Sozialamt und Schenkungen bedenken
Reicht das Vermögen nicht, springt das Sozialamt ein – und holt sich Schenkungen der letzten zehn Jahre zurück (§ 528 BGB). Wer die Wohnung jetzt noch an Kinder überträgt, löst das Problem nicht, sondern verschiebt es. Elternunterhalt zahlen Kinder erst ab 100.000 € Jahresbruttoeinkommen.
- 5
Unterlagen sichern, bevor geräumt wird
Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis, Baupläne, Rechnungen für Modernisierungen. Diese Dokumente verschwinden erfahrungsgemäß beim Entrümpeln – wir sichten mit.
- 6
Bewertung und Zeitplan
Wir bewerten die Wohnung kostenlos vor Ort, ohne dass Sie anreisen müssen, und legen mit Ihnen fest, wann der Erlös spätestens gebraucht wird. Danach richten wir Vermarktung und Kaufpreisfälligkeit aus.
Verkaufen mit Vorsorgevollmacht
Eine notarielle Vorsorgevollmacht ist der einfachste Weg: Der Bevollmächtigte unterschreibt den Kaufvertrag beim Notar, das Grundbuchamt akzeptiert die Vollmacht, kein Gericht ist beteiligt. Wichtig ist, dass die Vollmacht Grundstücksgeschäfte ausdrücklich umfasst und dass der Bevollmächtigte sich selbst nicht als Käufer einsetzt, wenn Insichgeschäfte nicht erlaubt sind. Wir prüfen die Vollmacht vor dem Start gemeinsam mit dem Notar.
Verkaufen mit rechtlicher Betreuung
Ohne Vollmacht bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer – oft ein Familienmitglied. Der Verkauf der Immobilie bedarf dann der gerichtlichen Genehmigung. Das Gericht prüft, ob der Verkauf im Interesse des Betreuten liegt und der Preis angemessen ist; häufig wird ein Verkehrswertgutachten verlangt. Rechnen Sie mit zwei bis vier zusätzlichen Monaten. Unsere ausführliche Bewertung und der dokumentierte Vermarktungsprozess beschleunigen die Genehmigung, weil das Gericht sieht, dass der Marktpreis erzielt wurde.
Wenn der Ehepartner in der Wohnung bleibt
Zieht nur ein Elternteil ins Heim, bleibt die Wohnung als Schonvermögen geschützt, solange der andere darin wohnt – das Sozialamt darf den Verkauf nicht verlangen. Ob ein Verkauf trotzdem sinnvoll ist, hängt von Größe, Barrierefreiheit und laufenden Kosten ab. Häufig ist der Tausch in eine kleinere, ebenerdige Wohnung in der Nähe des Heims die bessere Lösung; wir begleiten beides.
Vermietung als Alternative
Eine vermietete Wohnung in guter Berliner Lage kann 1.200 bis 2.500 € kalt bringen – und damit einen erheblichen Teil des Heimkosten-Eigenanteils decken, ohne die Substanz anzugreifen. Dagegen sprechen Mietpreisbremse, Verwaltungsaufwand, Instandhaltungsrisiko und die Frage, wer sich in zwei Jahren um einen Mieterwechsel kümmert. Wir rechnen ehrlich vor, ob die Vermietung die Lücke schließt oder nur verzögert.
Verrentung, Teilverkauf, Nießbrauch
Angebote, bei denen Sie „im Haus wohnen bleiben und trotzdem Geld bekommen“, sind im Pflegefall selten passend – die Wohnung wird ja gerade nicht mehr bewohnt. Teilverkaufsmodelle verlangen Nutzungsentgelte von 3 bis 5 % pro Jahr und beim späteren Gesamtverkauf ein Durchführungsentgelt; unter dem Strich sind sie fast immer teurer als ein sauberer Verkauf. Wir sagen Ihnen offen, wann sie doch sinnvoll sein können.
Zeitplan
Zeitplan mit Vollmacht
- 1–2 Wochen
Phase 1
Vollmacht prüfen & Bewertung
Notar prüft die Vollmacht, wir bewerten vor Ort. Schlüssel per Post oder Übergabe.
- 2–4 Wochen
Phase 2
Räumung & Vorbereitung
Haushaltsauflösung koordinieren, Unterlagen sichern, Fotos, Exposé.
- 4–8 Wochen
Phase 3
Vermarktung
Besichtigungen ohne Sie, Bonitätsprüfung, Angebote schriftlich an Sie.
- 6–8 Wochen
Phase 4
Notar & Zahlung
Kaufvertrag, Beurkundung mit Vollmacht, Kaufpreisfälligkeit. Mit Betreuungsgericht plus 2–4 Monate.
Unsere Rolle
Was wir für Angehörige übernehmen
Sie kümmern sich um den Menschen. Wir kümmern uns um die Wohnung.
Verkauf ohne Ihre Anwesenheit
Schlüssel per Post, Besichtigungen, Übergabe, Zählerstände – Sie müssen für nichts nach Berlin kommen.
Haushaltsauflösung koordinieren
Wir holen Angebote von geprüften Firmen ein, sichten vorher mit auf Unterlagen und Erinnerungsstücke, überwachen die Räumung.
Bewertung, die das Gericht akzeptiert
Ausführlich, mit Vergleichsobjekten und Marktdaten – als Grundlage für die betreuungsgerichtliche Genehmigung.
Abstimmung mit Notar, Bank und Betreuer
Vollmachtsprüfung, Löschungsbewilligung, Genehmigungsantrag – wir kennen den Ablauf und die Formalien.
Zeitplan nach Ihrem Bedarf
Wenn die Heimkosten drücken, arbeiten wir mit kurzen Fristen. Wenn Zeit ist, holen wir den besten Preis.
Ehrliche Empfehlung
Wenn Vermietung oder Behalten wirtschaftlich besser sind, sagen wir das – auch wenn wir daran nichts verdienen.
Vermeiden
Was Angehörige oft falsch machen
Wohnung schnell auf Kinder übertragen
Das Sozialamt fordert Schenkungen der letzten zehn Jahre zurück. Die Übertragung schützt nicht – sie schafft Streit und Notarkosten.
Mit privatschriftlicher Vollmacht zum Notar
Das Grundbuchamt verlangt notarielle Form. Fehlt sie, verliert man Monate bis zur Betreuerbestellung.
Zu früh entrümpeln
Kaufvertrag, Baupläne und Belege landen im Container. Erst sichten, dann räumen.
Teilverkauf als bequeme Lösung
Nutzungsentgelt plus Durchführungsentgelt kosten über fünf Jahre oft mehr als jede Maklerprovision.
Häufige Fragen
Für Angehörige
Sie kümmern sich um den Menschen. Wir um die Wohnung.
Schreiben Sie uns kurz, worum es geht und wie viel Zeit Sie haben. Wir melden uns persönlich und ohne Druck.