Haus verkaufen nach dem Tod des Ehepartners in Berlin
Das gemeinsame Haus ist plötzlich zu groß, zu teuer oder zu voll mit Erinnerungen. Gleichzeitig laufen Fristen, die Bank stellt Fragen, und die Kinder sind oft Miterben. Diese Seite ordnet, was jetzt wichtig ist – und was Sie getrost anderen überlassen dürfen. Uns zum Beispiel.
Reihenfolge
Was in den ersten Wochen wichtig ist
- 1
Sterbeurkunden in mehrfacher Ausfertigung
Bank, Versicherungen, Grundbuchamt, Nachlassgericht, Rentenversicherung – jeder will ein Original. Fordern Sie beim Standesamt gleich acht bis zehn Exemplare an.
- 2
Testament oder Ehevertrag suchen und abgeben
Testamente müssen unverzüglich beim Nachlassgericht (für Berlin: Amtsgericht Schöneberg) abgegeben werden. Ein Berliner Testament setzt den überlebenden Ehegatten meist als Alleinerben ein – dann sind die Kinder erst Schlusserben und nicht am Verkauf beteiligt.
- 3
Erbfolge klären
Ohne Testament erben Sie in der Zugewinngemeinschaft die Hälfte, die Kinder die andere Hälfte – auch minderjährige. Dann bilden Sie mit den Kindern eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam verkaufen kann.
- 4
Bank informieren, Konten sichern
Gemeinschaftskonten bleiben nutzbar, Einzelkonten des Verstorbenen werden gesperrt. Melden Sie den Todesfall dem Kreditinstitut und fragen Sie nach Restschuld und Zinsbindung. Prüfen Sie, ob eine Risikolebensversicherung das Darlehen tilgt.
- 5
Erbschein oder Testamentseröffnung
Für die Grundbuchberichtigung brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei einem privatschriftlichen Berliner Testament ist ein Erbschein nötig – Dauer in Berlin derzeit meist zwei bis vier Monate.
- 6
Grundbuch berichtigen lassen
Innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Wir bereiten den Antrag vor. Ohne Berichtigung kann der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden.
- 7
Erbschaftsteuer anzeigen – und die Befreiung kennen
Frist: drei Monate. Als Ehegatte haben Sie 500.000 € Freibetrag plus Versorgungsfreibetrag von 256.000 €. Das Familienheim ist zusätzlich steuerfrei, wenn Sie zehn Jahre darin wohnen bleiben – ein Verkauf vorher kann die Befreiung kosten. Genau hier lohnt ein Steuerberater vor der Entscheidung.
- 8
Keine Eile mit der Entscheidung
Die Immobilie verliert nicht an Wert, weil Sie drei Monate nachdenken. Lassen Sie sie bewerten, rechnen Sie die Optionen durch, und entscheiden Sie dann.
Bleiben, verkleinern oder verkaufen und vermieten?
Viele Verwitwete bleiben zu lange in einem Haus, das zu groß, zu teuer im Unterhalt und im Winter zu leer ist – weil der Auszug wie ein zweiter Abschied wirkt. Wir rechnen ohne Drängen drei Wege durch: Bleiben (Unterhalt, Grundsteuer, Instandhaltung, Restschuld), Verkaufen und barrierefrei kaufen, oder Verkaufen und mieten. Oft zeigt sich, dass ein Verkauf zum Marktwert in Berlin ein Vermögen freisetzt, das Sicherheit für Jahrzehnte bedeutet.
Wenn die Kinder Miterben sind
Ohne Testament sind Ihre Kinder mit im Grundbuch, sobald es berichtigt ist. Verkauft werden kann dann nur einstimmig. Bei minderjährigen Kindern muss zusätzlich das Familiengericht dem Verkauf zustimmen – das dauert einige Wochen. Wir moderieren Familiengespräche mit einer neutralen Bewertung als Grundlage und organisieren notarielle Vollmachten, damit niemand aus dem Ausland anreisen muss.
Das Darlehen nach dem Todesfall
Der Kreditvertrag läuft weiter; als Erbe treten Sie ein. Wenn beide Ehegatten Darlehensnehmer waren, haften Sie ohnehin voll. Beim Verkauf wird die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft die Zinsbindung noch, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an – viele Banken zeigen sich in Todesfällen kulant, wenn man fragt. Wir fragen.
Spekulationssteuer: meist kein Thema
Die Zehnjahresfrist läuft ab dem ursprünglichen Kauf durch Sie beide weiter. Und selbst innerhalb der Frist ist ein selbst genutztes Haus steuerfrei. Nur bei einem vermieteten Objekt, das erst vor kurzem gekauft wurde, ist Vorsicht geboten.
Zeitplan
Realistischer Zeitplan
- 4–8 Wochen
Phase 1
Trauer & Formalien
Sterbeurkunden, Testament abgeben, Bank, Versicherungen, Erbschaftsteueranzeige.
- 2–4 Monate
Phase 2
Erbnachweis
Erbschein beantragen oder Testamentseröffnung abwarten. Parallel: Bewertung und Beratung.
- so lange Sie brauchen
Phase 3
Entscheidung
Optionen durchrechnen, mit der Familie sprechen, Steuerberater einbeziehen.
- 3–5 Monate
Phase 4
Verkauf
Grundbuchberichtigung, Vermarktung, Notar, Kaufpreiszahlung, Übergabe.
Unsere Rolle
Was wir Ihnen abnehmen
Sie sollen in dieser Zeit nicht mit Behörden, Portalen und fremden Menschen in Ihrem Wohnzimmer beschäftigt sein.
Behördengänge vorbereiten
Grundbuchberichtigung, Erbscheinsantrag, Unterlagen vom Bauamt – wir stellen die Anträge fertig, Sie unterschreiben.
Bewertung ohne Druck
Ein schriftlicher Marktwert mit Herleitung. Er gilt sechs Monate; Sie müssen sich nicht sofort entscheiden.
Familie einbinden
Bei Erbengemeinschaften mit Kindern erklären wir jedem die Zahlen, holen Vollmachten ein und koordinieren die Zustimmung des Familiengerichts.
Schonende Besichtigungen
Wir führen jeden Termin selbst, gebündelt an ein bis zwei Tagen, wenn Sie nicht zu Hause sind. Persönliche Dinge kommen vorher aus dem Blick.
Haushaltsauflösung koordinieren
Geprüfte Firmen, faire Angebote, Termine nach der Übergabe. Was Sie behalten wollen, wird vorher gesichert.
Anschluss finden
Auf Wunsch helfen wir bei der Suche nach einer barrierefreien Wohnung in Ihrem Kiez – Kauf oder Miete – und stimmen die Termine aufeinander ab.
Vermeiden
Was Sie nicht tun sollten
Unter Druck an einen „Sofortkäufer“ verkaufen
Ankaufsfirmen zielen gezielt auf Verwitwete und zahlen 15–25 % unter Marktwert. Ein regulärer Verkauf dauert nur wenige Monate länger.
Familienheim-Befreiung übersehen
Wer innerhalb von zehn Jahren auszieht, verliert unter Umständen die Steuerbefreiung – außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Vorher rechnen lassen.
Ohne Erbschein vermarkten
Käufer springen ab, wenn die Umschreibung Monate dauert. Erbnachweis zuerst, dann inserieren.
Alles allein tragen wollen
Kinder, Freunde, Steuerberater, Makler – wer die Aufgaben verteilt, trifft bessere Entscheidungen.
Häufige Fragen
Nach einem Verlust
Erst ein Gespräch, dann ein Plan – in Ihrem Tempo.
Schreiben Sie uns, wann es Ihnen passt. Wir melden uns persönlich und ohne Verkaufsdruck.