Vender inmueble heredado en Berlín
La venta de una vivienda o casa heredada llega en un momento en que nadie tiene ganas de lidiar con autoridades, plazos y coherederos. Precisamente por eso, nosotros nos encargamos de la estructura: qué debe hacerse primero, qué puede esperar, quién debe dar su consentimiento – y cuál es el valor real del inmueble. De forma serena, neutral y con un cronograma claro.
Reihenfolge
Qué debería hacer en las primeras semanas
- 1
Presentar testamento ante el tribunal de sucesiones (Nachlassgericht)
Quien encuentre un testamento debe entregarlo inmediatamente al tribunal de sucesiones (Nachlassgericht) (Amtsgericht Schöneberg para Berlín). Sin testamento, se aplica la sucesión legal.
- 2
Comprobar el plazo de renuncia a la herencia
Seis semanas a partir del conocimiento de la sucesión. Si la propiedad está muy gravada o necesita renovación, vale la pena revisar el registro de la propiedad (Grundbuch) y la documentación del préstamo antes de que expire el plazo.
- 3
Obtener un certificado de herencia (Erbschein) o un testamento notarial.
Para la rectificación del registro de la propiedad, la oficina del registro de la propiedad (Grundbuchamt) necesita o bien un certificado de herencia (Erbschein) o un testamento notarial con acta de apertura. Un testamento ológrafo no es suficiente.
- 4
Solicitar la rectificación del registro de la propiedad.
Dentro de los dos años siguientes al fallecimiento del causante, la transferencia a los herederos está exenta de tasas. Nosotros preparamos la solicitud y la presentamos.
- 5
Asegurar los gastos corrientes.
Los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer), los seguros, las cuotas del préstamo y la energía continúan. Aclare con el banco si las cuotas pueden suspenderse y notifique el fallecimiento del causante a la administración de fincas.
- 6
Declarar el impuesto de sucesiones.
Dentro de los tres meses, la adquisición debe ser comunicada a la Agencia Tributaria (Finanzamt). Exenciones fiscales: 500.000 € para cónyuges, 400.000 € por hijo, 200.000 € por nieto.
- 7
Determinar el valor de mercado neutral.
Antes de que alguien hable de quedarse o vender, la comunidad hereditaria necesita una cifra en la que todos confíen. Nosotros proporcionamos esta valoración de forma gratuita y revelamos su método de cálculo.
Comunidad hereditaria: solo puede actuar de forma conjunta.
Varios herederos forman automáticamente una comunidad hereditaria. Solo puede vender por unanimidad: cada coheredero debe firmar el contrato de compraventa ante notario o conceder un poder notarial. Un solo heredero puede enajenar su parte de la herencia en su totalidad, pero no su participación en la vivienda. Quien bloquea la venta solo puede ser obligado a través de la subasta para la división de la herencia (Teilungsversteigerung), con pérdidas de valor considerables para todos.
¿Conservar, alquilar o vender?
Si conviene conservar la propiedad depende de su estado, ubicación, nivel de alquiler y de si un heredero puede pagar la parte de los demás. Nosotros calculamos las tres variantes de forma objetiva: precio de venta alcanzable, alquiler neto realista según el índice de alquiler de Berlín (Berliner Mietspiegel) y la cantidad a pagar si un heredero asume la propiedad. A menudo, esta comparación por sí sola resuelve la disputa.
Impuestos: Plazo de especulación y exención.
El plazo de especulación de diez años no comienza con el fallecimiento del causante, sino que continúa a partir de la compra por parte del mismo – a menudo ya ha expirado hace mucho tiempo. Para el impuesto de sucesiones, la vivienda familiar puede quedar exenta de impuestos si el cónyuge o los hijos se mudan inmediatamente y permanecen durante diez años. Una venta dentro de este plazo anula la exención con carácter retroactivo – esto debe aclararse con un asesor fiscal antes de tomar una decisión.
Propiedad heredada alquilada.
El contrato de alquiler se transfiere a los herederos sin cambios. Luego se vende una vivienda alquilada – con un perfil de comprador diferente y generalmente un precio más bajo que si estuviera libre de ocupantes. Nosotros evaluamos si una solución de mutuo acuerdo con el inquilino o la venta a un inversor es económicamente más favorable.
Unsere Rolle
Lo que hacemos por los herederos.
Usted no tiene que viajar a Berlin, ni hablar por teléfono con cinco autoridades, ni realizar visitas por su cuenta.
Valoración neutral para todos los coherederos.
Un valor de mercado con un cálculo transparente, enviado a todas las partes simultáneamente. La base numérica común sobre la que ya no se puede discutir.
Coordinación de la comunidad hereditaria.
Mantenemos a todos los herederos igualmente informados – incluyendo a aquellos que viven en el extranjero – y organizamos poderes notariales para que no todos tengan que viajar al notario.
Obtener documentos.
Extracto del registro de la propiedad, declaración de división (Teilungserklärung), certificado energético (Energieausweis), actas de la comunidad de propietarios (WEG), planes económicos, planos de construcción. Solicitamos lo que falte.
Desalojo y liquidación del hogar.
Nosotros intermediamos con empresas de desalojo verificadas, coordinamos citas y documentamos el estado. Usted nos envía las llaves por correo.
Comercialización discreta o abierta.
Según la propiedad, nos dirigimos específicamente a compradores registrados o anunciamos ampliamente. Nosotros realizamos las visitas sin usted.
Acompañamiento hasta la distribución de los beneficios.
Contrato notarial, vencimiento del precio de compra, entrega. El beneficio se paga directamente desde la cuenta fiduciaria del notario (Notaranderkonto) a los herederos de forma proporcional – sin intermediarios.
Vermeiden
Errores típicos al vender una propiedad heredada.
Planificar la venta sin el registro de la propiedad rectificado.
El contrato de compraventa puede prepararse, pero sin un certificado de herencia, el traspaso se retrasa meses. Primero el certificado de herencia.
Estimar el valor por intuición o por el precio de compra antiguo.
Los precios en Berlin se han multiplicado en veinte años – o se han corregido en ciertas zonas desde 2022. Solo cuenta un valor de mercado actual.
Perder la exención de vivienda familiar.
Quien se muda como hijo y vende después de dos años, debe pagar el impuesto de sucesiones con carácter retroactivo. Primero decida, luego múdese.
Deshacerse de enseres demasiado pronto
A menudo, documentos, planos de construcción y recibos de obras de modernización acaban en el contenedor. Nosotros le ayudamos a revisarlos antes de que se proceda al vaciado.
Preguntas frecuentes
Para herederos y comunidades de herederos
Una cifra en la que confían todos los herederos.
Escríbanos brevemente sobre qué inmueble se trata. Nos pondremos en contacto con usted personalmente para comentar los próximos pasos, sin presiones.