Proceso y lista de verificación para la venta de una casa
La venta de un inmueble consta de muchos pasos que deben encadenarse en el orden correcto. Quien conoce la secuencia, no pierde tiempo ni los nervios. Esta página le guía desde la primera valoración hasta la entrega de llaves – y le muestra lo que usted puede hacer por su cuenta y lo que nosotros gestionamos por usted.
Fase 1 – Preparación y evaluación
Al principio, hay un precio realista. Evaluamos la propiedad en función de su ubicación, estado y ventas comparables reales, aclaramos su plazo y sus objetivos, y definimos una estrategia de precios. Paralelamente, comprobamos qué documentos faltan.
Fase 2 – Recopilación de documentos
Extracto del registro de la propiedad (Grundbuch), plano catastral, cálculo de la superficie habitable, planos, certificado energético y – en el caso de apartamentos en propiedad – declaración de división (Teilungserklärung), actas de la junta de propietarios y plan económico. Obtenemos los documentos que falten con autorización de las oficinas y la administración.
Fase 3 – Comercialización
Fotos profesionales, un dosier de venta informativo con los datos obligatorios por ley del certificado energético y la publicación en los canales adecuados – públicos o discretos fuera de mercado (off-market). El objetivo es generar demanda en las primeras dos semanas.
Fase 4 – Visitas y selección de compradores
Precalificamos las solicitudes, agrupamos las visitas y comprobamos la solvencia de los interesados serios, incluyendo la confirmación de financiación. Así, solo los compradores solventes llegan a la negociación.
Fase 5 – Negociación y contrato de compraventa
Negociamos en su interés, llegamos a un acuerdo con el comprador sobre el precio y las condiciones, y encargamos al notario la redacción del borrador del contrato de compraventa. Ambas partes revisan el borrador tranquilamente antes de la cita.
Fase 6 – Cita con el notario
El contrato de compraventa se formaliza ante el notario. El notario gestiona la anotación preventiva de la transmisión de la propiedad (Auflassungsvormerkung), la cancelación de antiguas cargas hipotecarias y las condiciones de vencimiento para el pago del precio de compra.
Fase 7 – Pago y entrega
Una vez cumplidas las condiciones de vencimiento, el comprador paga el precio de compra. Posteriormente, usted entrega la propiedad, leen juntos las lecturas de los contadores y documentan la entrega. Finalmente, se realiza el cambio de titularidad en el registro de la propiedad (Grundbuch).
Zeitplan
El cronograma en resumen
- 1–3 Sem.
Phase 1
Evaluación y documentos
Definir estrategia de precios y obtener documentos faltantes.
- 2–8 Sem.
Phase 2
Comercialización y visitas
Dosier de venta, anuncios, visitas cualificadas y selección de compradores.
- 1–3 Sem.
Phase 3
Negociación y contrato de compraventa
Acuerdo, borrador notarial y revisión por ambas partes.
- 1 día
Phase 4
Cita con el notario
Formalización e inicio de los pasos de ejecución.
- 4–8 Sem.
Phase 5
Pago y entrega
Pago del precio de compra, entrega de llaves y cambio de titularidad en el registro de la propiedad (Grundbuch).
Vermeiden
Errores que retrasan el proceso
Empezar tarde con los documentos
Los documentos faltantes son la razón más común de los retrasos. Deben estar completos antes de la comercialización.
Precio de salida incorrecto
Un precio demasiado alto cuesta las importantes primeras semanas. Después, la propiedad se considera un «producto difícil de vender» y pierde valor.
Solvencia no comprobada
Sin una confirmación de financiación, la venta a menudo se frustra solo ante el notario – se pierden semanas entonces.
Entrega no documentada
Sin un acta de entrega con las lecturas de los contadores, surgirán disputas y reclamaciones pendientes más adelante.
Preguntas frecuentes
Paso a paso
Le guiamos a través de todo el proceso.
Desde la valoración hasta la entrega, usted decide cuánto desea gestionar personalmente.