Vender una casa en Berlin tras el fallecimiento del cónyuge
La casa común de repente es demasiado grande, demasiado cara o demasiado llena de recuerdos. Al mismo tiempo, corren los plazos, el banco hace preguntas y los hijos son a menudo coherederos. Esta página organiza lo que es importante ahora y lo que puede dejar tranquilamente en manos de otros. A nosotros, por ejemplo.
Reihenfolge
Lo importante en las primeras semanas
- 1
Certificados de defunción en múltiples ejemplares
Banco, compañías de seguros, Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), Tribunal de Sucesiones (Nachlassgericht), Seguro de Pensiones; todos quieren un original. Solicite directamente ocho o diez ejemplares en el Registro Civil (Standesamt).
- 2
Buscar y entregar el testamento o las capitulaciones matrimoniales
Los testamentos deben entregarse inmediatamente al Tribunal de Sucesiones (Nachlassgericht) (para Berlin: Amtsgericht Schöneberg). Un testamento berlinés (Berliner Testament) generalmente nombra al cónyuge sobreviviente como único heredero; en ese caso, los hijos son herederos finales y no participan en la venta.
- 3
Aclarar la sucesión hereditaria
Sin testamento, en el régimen de bienes gananciales (Zugewinngemeinschaft), usted hereda la mitad y los hijos la otra mitad, incluso los menores de edad. Entonces usted forma con los hijos una comunidad hereditaria que solo puede vender conjuntamente.
- 4
Informar al banco, asegurar las cuentas
Las cuentas conjuntas siguen siendo utilizables; las cuentas individuales del fallecido se bloquean. Notifique el fallecimiento a la entidad de crédito y pregunte por la deuda restante y la vinculación a los tipos de interés. Compruebe si un seguro de vida a término cubre el préstamo.
- 5
Certificado de herencia o apertura del testamento
Para la rectificación del registro de la propiedad necesita un certificado de herencia o un testamento notarial con acta de apertura. En el caso de un testamento mancomunado de Berlín (Berliner Testament) privado, es necesario un certificado de herencia – la duración en Berlín es actualmente de dos a cuatro meses.
- 6
Solicitar la rectificación del registro de la propiedad.
Gratuito dentro de dos años. Nosotros preparamos la solicitud. Sin la rectificación, el comprador no puede ser inscrito como propietario.
- 7
Declarar el impuesto de sucesiones – y conocer las exenciones
Plazo: tres meses. Como cónyuge, usted tiene una reducción de 500.000 € más una reducción por pensión de viudedad de 256.000 €. La vivienda habitual está además exenta de impuestos si permanece en ella durante diez años; una venta previa puede anular la exención. Precisamente aquí merece la pena consultar a un asesor fiscal antes de tomar una decisión.
- 8
No hay prisa con la decisión
La propiedad no pierde valor porque usted reflexione durante tres meses. Deje que la valoren, calcule las opciones y decida después.
¿Quedarse, mudarse a una más pequeña o vender y alquilar?
Muchas personas viudas permanecen demasiado tiempo en una casa que es demasiado grande, demasiado cara de mantener y demasiado vacía en invierno, porque la mudanza parece una segunda despedida. Sin presiones, nosotros calculamos tres opciones: Quedarse (mantenimiento, impuesto sobre bienes inmuebles, conservación, deuda restante), Vender y comprar una sin barreras arquitectónicas, o Vender y alquilar. A menudo, se demuestra que una venta al valor de mercado en Berlín libera un patrimonio que significa seguridad para décadas.
Si los hijos son coherederos
Sin testamento, sus hijos están inscritos en el registro de la propiedad tan pronto como este sea rectificado. La venta solo puede realizarse por unanimidad. En el caso de hijos menores de edad, el juzgado de familia debe aprobar la venta, lo que tarda varias semanas. Nosotros moderamos las conversaciones familiares con una valoración neutral como base y organizamos poderes notariales para que nadie tenga que viajar desde el extranjero.
El préstamo tras el fallecimiento
El contrato de crédito continúa vigente; usted asume la posición de heredero. Si ambos cónyuges eran prestatarios, usted responde de forma íntegra. En caso de venta, la deuda restante se cancela con el precio de compra. Si el periodo de tipo de interés fijo todavía está en vigor, se aplica una comisión por amortización anticipada; muchos bancos se muestran flexibles en casos de fallecimiento si se les pregunta. Nosotros preguntamos.
Impuesto sobre las ganancias patrimoniales: normalmente no es un problema
El plazo de diez años continúa a partir de la compra original por parte de ambos. E incluso dentro de este plazo, una vivienda de uso propio está exenta de impuestos. Solo en el caso de un inmueble alquilado, que haya sido adquirido recientemente, se recomienda precaución.
Zeitplan
Cronograma realista
- 4–8 semanas
Phase 1
Duelo y formalidades
Certificados de defunción, presentar testamento, banco, seguros, declaración del impuesto de sucesiones.
- 2–4 meses
Phase 2
Acreditación de herederos
Solicitar el certificado de herencia o esperar la apertura del testamento. En paralelo: valoración y asesoramiento.
- el tiempo que necesite
Phase 3
Decisión
Calcular las opciones, hablar con la familia, consultar a un asesor fiscal.
- 3–5 meses
Phase 4
Venta
Rectificación del registro de la propiedad, comercialización, notario, pago del precio de compra, entrega.
Unsere Rolle
De qué nos encargamos
En este tiempo, no debe estar ocupado con administraciones públicas, portales y personas desconocidas en su salón.
Preparar trámites administrativos
Rectificación del registro de la propiedad, solicitud de certificado de herencia, documentos de la oficina de obras – nosotros preparamos las solicitudes, usted firma.
Valoración sin presiones
Un valor de mercado por escrito con justificación. Es válido durante seis meses; no tiene que decidirse de inmediato.
Involucrar a la familia
En comunidades hereditarias con hijos, explicamos las cifras a cada uno, obtenemos poderes y coordinamos la aprobación del juzgado de familia.
Visitas discretas
Nosotros realizamos cada visita personalmente, agrupadas en uno o dos días, cuando usted no esté en casa. Los objetos personales se retiran de la vista previamente.
Coordinar el vaciado de la vivienda
Empresas verificadas, ofertas justas, citas después de la entrega. Lo que usted desee conservar se asegura previamente.
Encontrar una nueva vivienda
Si lo desea, le ayudamos a buscar una vivienda sin barreras arquitectónicas en su Kiez – compra o alquiler – y coordinamos las citas.
Vermeiden
Lo que no debería hacer
Vender bajo presión a un «Sofortkäufer»
Las empresas compradoras se dirigen específicamente a personas viudas y pagan entre un 15 y un 25 % por debajo del valor de mercado. Una venta regular solo tarda unos pocos meses más.
Exención por vivienda familiar pasada por alto
Quien se mude dentro de diez años pierde en ciertas circunstancias la exención fiscal, excepto por razones imperativas como la necesidad de cuidados. Haga los cálculos antes.
Comercializar sin certificado de herencia
Los compradores se echan atrás si la inscripción tarda meses. Primero el comprobante de herencia, luego anuncie.
Querer asumir todo solo
Hijos, amigos, asesores fiscales, agentes inmobiliarios: quien distribuye las tareas toma mejores decisiones.
Preguntas frecuentes
Tras una pérdida
Primero una conversación, luego un plan, a su ritmo.
Escríbanos cuándo le venga bien. Nos pondremos en contacto con usted personalmente y sin presión de venta.