Vender una propiedad en caso de dependencia o traslado a una residencia
Cuando uno de los padres se traslada a una residencia de ancianos o ya no puede valerse por sí mismo en casa, la propia vivienda queda repentinamente a disposición: sigue generando costes, está vacía y debe financiar la atención. Al mismo tiempo, la familia está desbordada con la organización, las autoridades y las emociones. Nosotros nos encargamos de la parte inmobiliaria – desde la pregunta de si la venta es el camino correcto hasta la entrega. Usted nos envía las llaves.
Reihenfolge
Qué hacer ahora
- 1
Aclarar la capacidad de representación
¿Existe un poder preventivo (Vorsorgevollmacht)? Para la venta de una propiedad, debe estar formalizada ante notario o al menos legitimada notarialmente – una simple firma no es suficiente para el registro de la propiedad (Grundbuchamt). Sin poder, se requiere una tutela legal, y la venta debe ser aprobada por el tribunal de tutela (Betreuungsgericht) (§ 1850 BGB).
- 2
Calcular los costes de la atención de forma realista
La aportación propia para una plaza en residencia en Berlín, según el centro, suele oscilar entre 3.000 y 3.800 € al mes, más dinero de bolsillo y servicios adicionales. La pensión, el subsidio de dependencia (Pflegegeld) y los suplementos rara vez lo cubren. La diferencia determina la urgencia con la que la propiedad debe hacerse líquida.
- 3
Comparar venta, alquiler o renta vitalicia
La venta aporta capital de una sola vez y finaliza todos los costes. El alquiler aporta dinero mensualmente, pero conlleva gastos de administración y obligaciones fiscales. La renta vitalicia o la venta parcial suenan cómodas, pero son caras. Analizamos las tres variantes con cifras reales de Berlín.
- 4
Considerar la Oficina de Asuntos Sociales (Sozialamt) y las donaciones
Si el patrimonio no es suficiente, la Oficina de Asuntos Sociales interviene y recupera las donaciones de los últimos diez años (§ 528 BGB). Quien ahora transfiera la vivienda a sus hijos no resolverá el problema, sino que lo pospondrá. Los hijos solo pagan la pensión alimenticia de los padres a partir de un ingreso bruto anual de 100.000 €.
- 5
Asegurar documentos antes de que se vacíe la vivienda
Contrato de compraventa, extracto del registro de la propiedad (Grundbuch), declaración de división horizontal (Teilungserklärung), certificado energético, planos de construcción, facturas de modernizaciones. Por experiencia, estos documentos desaparecen al vaciar la vivienda; nosotros le ayudamos a revisarlos.
- 6
Valoración y cronograma
Valoramos la vivienda de forma gratuita in situ, sin que usted tenga que desplazarse, y acordamos con usted cuándo se necesitará la ganancia como muy tarde. En base a ello, ajustamos la comercialización y la fecha de vencimiento del precio de compra.
Vender con poder notarial preventivo (Vorsorgevollmacht)
Un poder notarial preventivo es la vía más sencilla: el apoderado firma el contrato de compraventa ante el notario, el registro de la propiedad (Grundbuchamt) acepta el poder, ningún tribunal está implicado. Es importante que el poder incluya expresamente las transacciones inmobiliarias y que el apoderado no se designe a sí mismo como comprador, si no están permitidas las operaciones consigo mismo. Revisamos el poder antes de empezar, junto con el notario.
Vender con tutela legal (rechtliche Betreuung)
Sin poder, el tribunal de tutelas (Betreuungsgericht) nombra a un tutor – a menudo un familiar. La venta del inmueble requiere entonces de la aprobación judicial. El tribunal comprueba si la venta beneficia al tutelado y si el precio es adecuado; con frecuencia se exige un informe de valoración de mercado (Verkehrswertgutachten). Cuente con dos a cuatro meses adicionales. Nuestra valoración detallada y el proceso de comercialización documentado aceleran la aprobación, porque el tribunal constata que se ha alcanzado el precio de mercado.
Si el cónyuge permanece en la vivienda
Si solo uno de los cónyuges se traslada a una residencia, la vivienda queda protegida como patrimonio inembargable (Schonvermögen) mientras el otro resida en ella – la Oficina de Asuntos Sociales no puede exigir la venta. Si una venta es sensata de todos modos, depende del tamaño, la accesibilidad y los gastos de mantenimiento. A menudo, el intercambio por una vivienda más pequeña y de planta baja cerca de la residencia es la mejor solución; nosotros acompañamos ambos procesos.
El alquiler como alternativa
Una vivienda alquilada en una buena zona de Berlín puede generar entre 1.200 y 2.500 € de alquiler base – y cubrir así una parte considerable de la aportación propia a los gastos de la residencia, sin afectar la sustancia. En contra de ello, están el límite de los precios de alquiler (Mietpreisbremse), los gastos de administración, el riesgo de mantenimiento y la cuestión de quién se encargará del cambio de inquilino en dos años. Le calculamos honestamente si el alquiler cierra la brecha o solo la pospone.
Renta vitalicia, venta parcial, usufructo (Nießbrauch)
Las ofertas en las que «puede seguir viviendo en la casa y aun así recibir dinero» rara vez son adecuadas en caso de dependencia, ya que la vivienda precisamente ya no está habitada. Los modelos de venta parcial exigen gastos de uso del 3 al 5 % anual y, en una posterior venta total, una comisión de gestión (Durchführungsentgelt); en resumen, son casi siempre más caros que una venta limpia. Le decimos abiertamente cuándo pueden ser útiles.
Zeitplan
Cronograma con poder
- 1-2 semanas
Phase 1
Revisión del poder y valoración
El notario revisa el poder, nosotros valoramos in situ. Llaves por correo o entrega en mano.
- 2–4 semanas
Phase 2
Vaciado y preparación
Coordinar el vaciado de la vivienda, asegurar documentos, fotos, dossier de venta (Exposé).
- 4–8 semanas
Phase 3
Comercialización
Visitas sin su presencia, evaluación de solvencia, ofertas por escrito para usted.
- 6–8 semanas
Phase 4
Notario y pago
Contrato de compraventa, escrituración con poder, vencimiento del precio de compra. Con el tribunal de tutelas, más 2–4 meses.
Unsere Rolle
Qué asumimos para los familiares
Usted se ocupa de la persona. Nosotros nos ocupamos de la vivienda.
Venta sin su presencia
Llaves por correo, visitas, entrega, lecturas de contadores – usted no tiene que venir a Berlín para nada.
Coordinar el vaciado de la vivienda
Recabamos ofertas de empresas verificadas, revisamos con usted previamente los documentos y recuerdos, supervisamos el vaciado.
Valoración que el tribunal acepta
Detallada, con inmuebles de comparación y datos de mercado – como base para la aprobación del tribunal de tutelas.
Coordinación con el notario, el banco y el tutor
Revisión del poder, autorización de cancelación (Löschungsbewilligung), solicitud de aprobación – nosotros conocemos el proceso y las formalidades.
Cronograma según sus necesidades
Cuando los costes de residencia son apremiantes, trabajamos con plazos cortos. Cuando hay tiempo, obtenemos el mejor precio.
Recomendación honesta
Si alquilar o conservar es económicamente más ventajoso, se lo diremos, aunque no obtengamos ningún beneficio.
Vermeiden
Errores comunes de los familiares
Transferir rápidamente la vivienda a los hijos
La Oficina de Asuntos Sociales (Sozialamt) reclama las donaciones realizadas en los últimos diez años. La transferencia no protege, sino que genera disputas y costes notariales.
Con un poder privado ante el notario
El Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) exige la forma notarial. Si esta falta, se pierden meses hasta el nombramiento de un curador legal.
Deshacerse de enseres demasiado pronto
El contrato de compraventa, los planos de construcción y los recibos terminan en el contenedor. Primero revisar, luego desalojar.
Venta parcial como solución cómoda
La tasa de uso más la tasa de gestión a lo largo de cinco años a menudo cuestan más que cualquier comisión de agente inmobiliario.
Preguntas frecuentes
Para familiares
Usted se ocupa de la persona. Nosotros de la vivienda.
Escríbanos brevemente de qué se trata y cuánto tiempo dispone. Le contactaremos personalmente y sin presión.