Comisión por amortización anticipada en la venta
La mayoría de las propiedades se venden mientras aún tienen un préstamo en curso. Si cancela el préstamo anticipadamente, el banco suele exigir una penalización por pago anticipado – una compensación por los intereses no percibidos. Esta puede ascender a varios miles de euros y debe incluirse en cualquier cálculo de venta serio. Le mostraremos cómo se calcula y cómo puede reducirla.
Qué es la penalización por pago anticipado
Si devuelve un préstamo con tipo de interés fijo antes de que finalice este período, el banco deja de percibir los intereses acordados para el plazo restante. La penalización por pago anticipado es la compensación financiera legalmente permitida por ello. Es el precio por rescindir el contrato anticipadamente para poder vender la propiedad libre de cargas.
Cuándo se aplica – y cuándo no
Se aplica si cancela anticipadamente un préstamo de anualidad con un período de tipo de interés fijo en curso. No se aplica si el período de tipo de interés fijo ya ha expirado, si el préstamo tiene más de diez años (en ese caso, existe un derecho legal especial de rescisión con un plazo de seis meses según el § 489 BGB) o si la cláusula de derecho de desistimiento de su contrato era errónea.
Cómo calcula el banco
El banco determina el perjuicio por intereses que sufre debido al reembolso anticipado y lo calcula a valor actual. En el cálculo se incluyen la deuda restante, el tipo de interés acordado, el plazo restante del período de tipo fijo, los derechos de amortización especial acordados y el nivel actual de los tipos de interés de reinversión. Cuanto más altos sean los tipos de interés del mercado hoy en comparación con su antiguo tipo, menor será la compensación.
Así es como reduce la compensación
Revise los derechos de amortización especial que reducen la deuda restante y, por tanto, la compensación. Compruebe si el período de tipo de interés fijo está a punto de expirar o si se ha alcanzado el límite de los 10 años; una breve espera puede evitar completamente la compensación. Deje que una organización de consumidores (Verbraucherzentrale) o un abogado especialista revise el cálculo del banco; los errores de cálculo son frecuentes.
Alternativa: trasladar o transferir el préstamo
A veces, el préstamo puede transferirse a otra propiedad (sustitución de garantía o Pfandtausch) o el comprador asume la financiación. Ambas opciones evitan la penalización por pago anticipado, pero dependen del banco y de la situación. Evaluaremos cada caso individualmente para determinar si es una opción para usted.
Cómo le apoyamos
Solicitaremos a su banco un certificado actualizado de deuda restante y un cálculo de la penalización por pago anticipado, incluiremos el importe en el cálculo de venta y coordinaremos la fecha de cancelación con la cita en la notaría para que la propiedad pueda ser entregada libre de cargas.
Vermeiden
Errores frecuentes con un préstamo en curso
Compensación no tenida en cuenta
Los ingresos de la venta se planifican sin deducir la penalización por pago anticipado – al final, queda menos de lo esperado.
Derecho especial de rescisión pasado por alto
Después de diez años de vigencia del préstamo, existe un derecho de rescisión con un plazo de seis meses – completamente sin compensación. Esto a menudo no se verifica.
Cálculo bancario aceptado sin verificación
Las penalizaciones por pago anticipado suelen ser demasiado elevadas. Una revisión por parte de una organización de consumidores (Verbraucherzentrale) o un abogado especialista puede ahorrarle mucho dinero.
Fecha de cancelación mal coordinada
Si la cancelación no coincide con la fecha del notario y del pago, se corre el riesgo de incurrir en intereses dobles o una entrega libre de cargas retrasada.
Preguntas frecuentes
¿Préstamo en curso?
Aclaramos su deuda restante y la cancelación.
Solicitaremos los datos a su banco y los incluiremos de forma clara en su cálculo de venta.