Mudanza o cambio de trabajo: Vender una vivienda en Berlín
El nuevo trabajo comienza en tres meses en otra ciudad. El piso de Berlín debe venderse, ¿o es mejor conservarlo y alquilarlo? ¿Y cómo se vende un piso en el que ya no se vive? Esta página responde a las tres preguntas clave en esta situación: vender o alquilar, cuándo, y cómo sin duplicidad de cargas.
Reihenfolge
Hoja de ruta para la mudanza
- 1
Vender o alquilar – decida ahora
La pregunta debe responderse antes de la mudanza, porque determina todo lo demás. A continuación, el cálculo honesto.
- 2
Obtener el valor de mercado y la renta obtenible en paralelo
Le proporcionamos ambos: el valor de venta con su justificación y el alquiler neto realista según el Mietspiegel y el Mietpreisbremse. Solo con ambas cifras se puede tomar una decisión.
- 3
Revisar el plazo de especulación
¿Ha sido de uso propio en el año de la venta y en los dos años anteriores? Entonces está exento de impuestos, incluso dentro de diez años. Quien alquila primero y luego vende, pierde esta exención, un factor de coste a menudo pasado por alto.
- 4
Iniciar la venta mientras usted aún reside en la vivienda
Los pisos habitados se fotografían mejor y resultan más atractivos para los compradores. El momento ideal para empezar es de seis a ocho semanas antes de la mudanza.
- 5
Vincular la fecha de entrega a la mudanza
En el contrato de compraventa, la entrega se fija para una fecha posterior a su salida. El pago del precio de compra y la entrega coinciden, sin duplicidad de cargas.
- 6
Deje las llaves, el resto se gestiona sin usted
Después de su salida, realizamos las visitas restantes, la entrega y las gestiones de registro. Usted ya estará en la nueva ciudad.
Vender o alquilar: el cálculo honesto
Alquilar suena a ingresos pasivos, pero en Berlín es un trabajo: el Mietpreisbremse limita el alquiler, el mantenimiento y los gastos de comunidad (Hausgeld) consumen el 25-35 % del alquiler neto, el cambio de inquilino y los periodos vacíos suponen un coste, y la gestión a distancia desde Múnich cuesta nervios o una tarifa de administración. La rentabilidad neta de los pisos en propiedad en Berlín suele ser del 1,5-2,5 %, menos que una cuenta de ahorro. A esto se añade el riesgo: quien vende más tarde con un inquilino, obtiene un 15-25 % menos. Vender merece la pena si necesita el capital en otro lugar (una nueva propiedad en su destino), no quiere volver al piso o no tiene ganas de asumir las obligaciones de un arrendador. Alquilar merece la pena si va a volver en dos o tres años o si considera el piso una inversión a largo plazo y acepta la rentabilidad.
Venta después de la salida: el piso vacío
No hay problema, pero con reglas: Los pisos vacíos parecen más pequeños y fríos. Nosotros nos encargamos de limpiarlos, pintarlos si es necesario e, incluso, de amueblarlos virtualmente o con pocos muebles. Calefacción en invierno en modo anticongelación, ventilación regular; nos encargamos de ello durante las visitas. Además: los gastos de comunidad (Hausgeld) y el impuesto sobre bienes inmuebles (Grundsteuer) siguen devengándose hasta la entrega, por lo que la venta no debería iniciarse solo después de la mudanza.
Evitar la duplicidad de cargas
El clásico: piso nuevo comprado en el destino, el antiguo en Berlín aún sin vender, dos cuotas en curso. Tres maneras de evitarlo: Iniciar la venta antes de la mudanza y acordar la entrega después de la salida; Negociar una financiación puente (Zwischenfinanzierung) con el banco (ellos lo conocen); o alquilar primero en el destino y comprar solo después de la venta en Berlín. Nosotros coordinamos el calendario de Berlín con su banco.
¿Al extranjero?
Entonces se añaden el poder notarial (Vollmacht), la apostilla y la cuestión fiscal – vea nuestra página sobre la venta desde el extranjero. Quien formaliza la venta antes de la partida, se ahorra completamente este esfuerzo.
Zeitplan
Calendario para 3 meses hasta la mudanza
- 1 semana
Phase 1
Semana 1
Valoración, valor de alquiler, decisión de vender/alquilar, encargo.
- 2 semanas
Phase 2
Semanas 2–3
Documentos, fotos del piso habitado, dosier (Exposé), inicio de la comercialización.
- 6 semanas
Phase 3
Semanas 3–9
Visitas (agrupadas, incluso sin usted), ofertas, verificación de financiación, contrato notarial.
- 3 semanas
Phase 4
Semanas 9–12
Formalización ante notario (Beurkundung) antes de la mudanza. Entrega y pago 6–8 semanas después – tras su salida.
Unsere Rolle
Lo que gestionamos mientras usted hace las maletas
Una mudanza ya es suficiente trabajo. La venta no debería ser un segundo quebradero de cabeza.
Valor de venta y de alquiler
Ambas cifras con su justificación, para que la decisión se base en hechos.
Calendario a la inversa desde la mudanza
Planificamos de manera que la formalización ante notario tenga lugar antes de su salida y la entrega después.
Visitas agrupadas
Una o dos citas por semana, en horarios en los que de todos modos no esté.
Después de la mudanza, todo sin usted
Visitas restantes, limpieza, entrega, lecturas de contadores, notificación a la administración y proveedores de servicios.
Coordinación con su banco
Autorización de cancelación de hipoteca, amortización, en su caso, financiación puente para la compra en el lugar de destino.
Contacto en la nueva ciudad
Si lo desea, le recomendamos colegas en el lugar de destino para la compra o el alquiler.
Vermeiden
Errores comunes
Primero mudarse, luego vender
Vivienda vacía, costes duplicados, coordinación a distancia. La venta debería comenzar antes de la mudanza.
«Primero alquilar» sin calcular
Quien alquila por indecisión, en tres años tendrá un inquilino, una valoración más baja y habrá perdido la exención fiscal.
Precio demasiado alto por falta de tiempo
Quien cree que, debido a la mudanza, «no tiene tiempo para negociar», a menudo fija un precio alto y luego, después de meses, vende por debajo de su valor.
Contrato de compraventa en el lugar de destino antes de la venta en Berlín
Dos financiaciones sin financiación puente – el error más caro de esta situación.
Preguntas frecuentes
Mudanza y cambio de trabajo
Vendido antes de que se vaya.
Escríbanos su fecha de mudanza. Nosotros planificamos a la inversa – y le proporcionamos el valor de venta y de alquiler para comparar.