Vender una propiedad en Berlin – desde el extranjero
Usted reside en Zúrich, Londres, Tel Aviv o Sídney – y su apartamento está en Berlin. Quizás el inquilino se ha mudado, quizás quiere invertir el capital en otro lugar, quizás la gestión a distancia simplemente se ha vuelto engorrosa. La venta es completamente posible sin viajar. Somos sus manos aquí.
Reihenfolge
Así funciona la venta a distancia
- 1
Valoración por vídeo y documentos
Usted nos envía el plano, la declaración de división y fotos o nosotros realizamos la visita con el inquilino o la administración de la propiedad. Recibirá una valoración por escrito con su justificación – en alemán o inglés.
- 2
Contrato de agencia digital
Firma mediante firma electrónica cualificada o escaneada. Ningún papel tiene que viajar.
- 3
Llaves por correo o a través de la administración
En el caso de inmuebles vacíos, nos envía las llaves por correo certificado; en el caso de inmuebles alquilados, coordinamos con el inquilino. Usted nunca tendrá que estar presente.
- 4
Comercialización y visitas
Gestionamos cada cita, le mantenemos informado por WhatsApp o correo electrónico y le enviamos las ofertas por escrito. Usted decide a distancia.
- 5
Poder notarial en lugar de desplazamiento
Usted otorga ante un notario en su lugar de residencia un poder de venta o hace que el contrato de compraventa sea firmado por un representante sin poder previo y lo ratifica posteriormente. Fuera de la UE, el documento necesita una apostilla (Convenio de La Haya) o legalización.
- 6
Precio de compra en su cuenta extranjera
El notario abona el importe de la venta, tras la liquidación de posibles cargas hipotecarias, directamente en la cuenta que usted designe – también fuera de la Eurozona. Aclare previamente las obligaciones de declaración de su país de residencia.
Impuestos: Alemania conserva el derecho a gravar
Las ganancias de la venta de inmuebles alemanes se gravan en Alemania según casi todos los convenios de doble imposición – independientemente de su lugar de residencia. Se aplica el plazo de diez años: si la compra se realizó hace más de diez años, la ganancia está exenta de impuestos. Dentro de ese plazo, está sujeta a la obligación tributaria limitada del impuesto sobre la renta en Alemania; su país de residencia generalmente imputa el impuesto alemán o exime la ganancia. En ese caso, deberá presentarse una declaración de impuestos en Alemania – un asesor fiscal alemán se encarga de ello a distancia.
Poder, apostilla, autenticación
Dentro de la UE, generalmente es suficiente un poder notarial certificado. Para Suiza, el Reino Unido, los EE. UU., Israel, Australia y otros estados contratantes del Convenio de La Haya, el documento necesita además una apostilla de la autoridad competente. Para países sin convenio, es necesaria una legalización por la embajada alemana. Alternativamente, usted puede otorgar el documento directamente en la embajada o el consulado alemán – lo cual es legalmente equivalente a un notario alemán. Coordinamos la forma con el notario de Berlín antes de que usted concrete una cita.
Vender un piso alquilado desde el extranjero
El contrato de alquiler se traspasa al comprador («la venta no rompe el alquiler»). Comprobamos si el piso obtiene un mayor valor como inversión o – tras la finalización de mutuo acuerdo de la relación de alquiler – libre de inquilinos. La diferencia en Berlín suele ser del 15 al 25 %. Las conversaciones con el inquilino las llevamos a cabo in situ.
Lo que subestima a distancia
Las administraciones de propiedades de Berlín responden lentamente, los registros de la propiedad (Grundbuchämter) aún más lentamente. El certificado energético, la declaración de división, las actas de la comunidad de propietarios (WEG-Protokolle) y el plan económico deben estar disponibles antes de la comercialización – los solicitamos y les hacemos seguimiento. Y: el comprador quiere ver el piso. Un vídeo no sustituye una visita; nosotros las realizamos.
Unsere Rolle
Su representación en Berlín
Todo aquello por lo que de otro modo tendría que volar tres veces a Berlín.
Conseguir documentos in situ
Extracto del registro de la propiedad, declaración de división, certificado energético, documentos administrativos – lo conseguimos todo.
Verificar el estado y acondicionar
Visitamos, documentamos deficiencias, coordinamos a los artesanos y la limpieza y le presentamos ofertas.
Visitas completas
Agrupadas, con comprobación de solvencia de los interesados. Después de cada cita, recibirá un breve resumen.
Coordinar notario y poder
Aclaramos con el notario la forma correcta para su país, le enviamos el borrador del poder y el contrato de compraventa para su revisión.
Entrega al comprador
Acta, lecturas de contadores, llaves, cambio de registro ante la administración y los proveedores de servicios – sin usted.
Comunicación en su zona horaria
WhatsApp, correo electrónico, videollamada. En alemán o inglés. Nos adaptamos a usted.
Vermeiden
Lo que a menudo falla a distancia
Poder en forma incorrecta
Una simple firma o un poder sin apostilla es rechazado por el registro de la propiedad – la venta se retrasa semanas.
Olvidar la obligación fiscal en Alemania
Quien vende dentro de diez años debe declarar en Alemania – incluso si se ha mudado hace tiempo.
Utilizar a familiares como «agentes inmobiliarios»
El tío en Berlín tiene buenas intenciones, pero no tiene tiempo, ni cartera de compradores, ni criterio de valoración.
Dejar un piso vacío
Un año de desocupación conlleva gastos de comunidad, calefacción y depreciación de valor. Quien desee vender, debería hacerlo con prontitud.
Preguntas frecuentes
Desde el extranjero
Su inmueble en Berlín – nosotros nos encargamos.
Escríbanos por WhatsApp, en su zona horaria. Le responderemos en alemán o inglés.