Worum geht es?
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft nie nur „vier Wände“. Was genau zur Einheit gehört, welche Flächen gemeinschaftlich sind und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Sie ist das juristische Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Gerade bei älteren Berliner Altbauten weichen die Angaben im Exposé und die Realität oft von der Teilungserklärung ab. Ein vermeintlich „zur Wohnung gehörender“ Garten oder Kellerraum kann rechtlich ein bloßes Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum sein – mit erheblichen Folgen für Wert und Vertrag.
Definition und Bedeutung
Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Grundstück in einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird (§ 8 WEG). Sie begründet das Sondereigentum an den einzelnen Einheiten und beschreibt das gemeinschaftliche Eigentum.
Zur Teilungserklärung gehören der Aufteilungsplan (eine behördlich mit Nummern versehene Bauzeichnung, die die Einheiten zeigt) und in der Regel die Gemeinschaftsordnung, die das Innenverhältnis der Eigentümer regelt – von der Kostenverteilung bis zu den Stimmrechten.
Warum es wichtig ist
Die Teilungserklärung entscheidet, was tatsächlich verkauft wird: Wohnung, Keller, Stellplatz, Dachbodenanteil oder ein Sondernutzungsrecht am Garten. Käufer und Notar müssen den Kaufgegenstand exakt so beschreiben, wie er rechtlich existiert.
Sie legt außerdem fest, welche Kosten auf die Einheit entfallen, wie viele Stimmen sie in der Eigentümerversammlung hat und ob für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist (Veräußerungsbeschränkung).
Die wichtigsten Abschnitte
Diese Bestandteile sollten Sie kennen und prüfen:
Aufteilung und Miteigentumsanteile
Nennt jede Einheit mit ihrer Nummer und dem zugehörigen Miteigentumsanteil (z. B. 87/1000). Dieser Anteil bestimmt Stimmrecht und häufig die Kostenverteilung.
Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum
Beschreibt, was zur Einheit gehört (Sondereigentum) und was allen gehört (Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, oft auch Fenster).
Sondernutzungsrechte
Regelt exklusive Nutzungsrechte an eigentlich gemeinschaftlichen Flächen wie Garten, Stellplatz oder Dachboden – ein häufiger Streit- und Wertfaktor.
Gemeinschaftsordnung
Enthält die „Spielregeln“: Kostenverteilung, Instandhaltung, Nutzungseinschränkungen (z. B. gewerbliche Nutzung), Stimmrecht und Beschlussfähigkeit.
Veräußerungsbeschränkung
Legt fest, ob der Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf. Fehlt diese Zustimmung, kann der Vollzug beim Grundbuchamt blockiert sein.
Beispiel
Teilungserklärung – kritische Passagen
Ein Verkäufer bewirbt seine Erdgeschosswohnung „mit eigenem Garten“. Der Blick in die Teilungserklärung zeigt ein differenzierteres Bild, das im Vertrag korrekt abgebildet werden muss.
Einheit Nr. 1
112/1000 Miteigentumsanteil, Sondereigentum an der Wohnung im EG
Der Miteigentumsanteil bestimmt Stimmkraft und Kostenanteil – nicht die Wohnfläche allein.
Garten
Sondernutzungsrecht zugunsten von Einheit Nr. 1
Der Garten ist rechtlich Gemeinschaftseigentum mit exklusivem Nutzungsrecht – nicht „Eigentum“. Das gehört korrekt ins Exposé und in den Vertrag.
Fenster
Gemeinschaftseigentum
Ein Austausch kann Sache der Gemeinschaft sein – wichtig für die Einschätzung künftiger Kosten.
Veräußerung
Zustimmung des Verwalters erforderlich
Ohne Verwalterzustimmung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch scheitern. Sie muss frühzeitig eingeholt werden.
Wer unterschreibt? Kann eine Vollmacht genügen?
Verantwortung und Unterschrift
Die Hausverwaltung oder der Eigentümer beschafft die aktuelle Fassung. Ursprünglich stammt die Teilungserklärung aus der notariellen Aufteilung und liegt dem Grundbuchamt vor; Änderungen sind ebenfalls eingetragen.
Die Teilungserklärung selbst wird für den Verkauf nicht neu unterschrieben. Unterschrieben wird der Kaufvertrag durch alle Eigentümer. Sofern eine Verwalterzustimmung nötig ist, unterschreibt bzw. erteilt sie der Verwalter gesondert.
Vollmacht und ihr Umfang
Ja, wir können die Teilungserklärung mit Vollmacht bei der Verwaltung oder aus den Eigentumsunterlagen anfordern. Eine Änderung der Teilungserklärung ist dagegen ein eigener notarieller Vorgang und kann nicht über eine einfache Maklervollmacht erfolgen.
Zum Anfordern genügt eine Vollmacht zur „Einholung von Unterlagen bei der Hausverwaltung und dem Grundbuchamt“. Für eine inhaltliche Änderung der Teilungserklärung ist eine gesonderte, meist notarielle Bevollmächtigung und die Mitwirkung der Beteiligten nötig.
Selbst erledigen: Schritt für Schritt
- 1
Die Hausverwaltung nach der aktuellen, vollständigen Fassung inklusive aller Nachträge fragen.
- 2
Den Aufteilungsplan mit dem tatsächlichen Zustand der Wohnung vergleichen.
- 3
Stellplätze, Keller und Sondernutzungsrechte den Einheiten eindeutig zuordnen.
- 4
Die Gemeinschaftsordnung auf Nutzungseinschränkungen und Zustimmungserfordernisse prüfen.
- 5
Klären, ob eine Verwalterzustimmung zum Verkauf nötig ist, und diese rechtzeitig anstoßen.
Ihr entspannter Weg
Oder wir übernehmen es für Sie
- Wir fordern die vollständige Teilungserklärung mit allen Nachträgen bei der Verwaltung an.
- Wir gleichen Aufteilungsplan, Exposé und Realität ab, damit der Kaufgegenstand stimmt.
- Wir organisieren – falls erforderlich – die Verwalterzustimmung.
- Wir bereiten die Unterlagen so auf, dass der Notar sie direkt verwenden kann.
Wichtige Caveats
- Exposé-Beschreibungen und Teilungserklärung müssen übereinstimmen – sonst drohen Streit und Rückabwicklung.
- Sondernutzungsrechte sind kein Eigentum und können nicht frei „mitverkauft“ werden wie eine eigene Einheit.
- Eine erforderliche Verwalterzustimmung wird oft vergessen und blockiert dann den Grundbuchvollzug.
- Nachträge zur Teilungserklärung können den ursprünglichen Text erheblich verändern.
Häufige Fehler
- Den Garten oder Stellplatz als „Eigentum“ bewerben, obwohl es nur ein Sondernutzungsrecht ist.
- Nur eine alte Fassung ohne die späteren Nachträge verwenden.
- Die Verwalterzustimmung erst nach der Beurkundung anstoßen.
- Gemeinschaftseigentum (z. B. Fenster) als Sondereigentum darstellen.
Häufige Fragen
- Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
- In der Regel bei der Hausverwaltung oder als beglaubigte Abschrift beim Grundbuchamt. Sie ist Teil der Grundakte.
- Was ist der Unterschied zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
- Sondereigentum gehört Ihnen allein (die Wohnung), Gemeinschaftseigentum allen (Dach, Fassade, Treppenhaus). Die Teilungserklärung zieht diese Grenze.
- Brauche ich immer die Verwalterzustimmung zum Verkauf?
- Nur wenn die Teilungserklärung eine solche Veräußerungsbeschränkung vorsieht. Steht sie dort, ist sie zwingend – ohne sie scheitert die Umschreibung.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Rechtsstand und Behördenpraxis können sich ändern. Verbindliche Auskünfte geben Notar, Behörde, Bank oder ein Fachanwalt.