Worum geht es?
Fast jede finanzierte Immobilie trägt in Abteilung III des Grundbuchs eine Grundschuld. Damit der Käufer die Immobilie wie vereinbart lastenfrei erhält, muss diese Grundschuld gelöscht werden – und dafür braucht der Notar die Löschungsbewilligung der Bank.
Viele Verkäufer unterschätzen den Zeitbedarf. Die Bank stellt die Unterlagen erst aus, wenn Ablösebetrag und Treuhandauflagen geklärt sind. Wer das zu spät anstößt, verzögert die Fälligkeit des Kaufpreises und damit den ganzen Abschluss.
Definition und Bedeutung
Die Löschungsbewilligung ist die formgerechte Erklärung des Grundpfandgläubigers (der Bank), dass er mit der Löschung seines Rechts im Grundbuch einverstanden ist. Sie wird in der Regel treuhänderisch an den Notar übermittelt, verbunden mit Auflagen (z. B. Zahlung des Ablösebetrags).
Wichtig ist die Unterscheidung: Die Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsrecht in Höhe eines Nennbetrags; die tatsächliche Restschuld des Darlehens kann deutlich niedriger sein. Gelöscht wird das Recht, abgelöst wird das Darlehen.
Warum es wichtig ist
Der Käufer und dessen Bank bestehen fast immer auf lastenfreiem Eigentum. Ohne Löschungsbewilligung kann der Notar den Kaufpreis meist nicht (vollständig) fällig stellen, weil die vereinbarte Lastenfreistellung nicht gesichert ist.
Die Erklärung stellt außerdem sicher, dass ein Teil des Kaufpreises direkt zur Ablösung des Restdarlehens an die Verkäuferbank fließt und der Rest an den Verkäufer – ein sauber getrennter Zahlungsfluss.
Die wichtigsten Abschnitte
Diese Bestandteile sollten Sie kennen und prüfen:
Bezeichnung des Grundpfandrechts
Genaue Angabe der zu löschenden Grundschuld/Hypothek mit Betrag, Abteilung und laufender Nummer im Grundbuch.
Löschungs- bzw. Freigabeerklärung
Die eigentliche Bewilligung der Löschung, ggf. auch eine Teilfreigabe, falls nur ein Teil betroffen ist.
Treuhandauflagen
Bedingungen, unter denen der Notar die Erklärung verwenden darf – vor allem der Eingang des Ablösebetrags.
Ablösebetrag und Frist
Der zur vollständigen Rückführung nötige Betrag und bis wann er gilt (Valutastand zu einem Stichtag).
Empfänger
In der Regel das Notariat; teils direkt das Grundbuchamt. Der Zahlungsweg wird eindeutig festgelegt.
Beispiel
Löschungsvorgang – die Zahlen
Ein Verkäufer hat sein Darlehen fast abbezahlt. Der Blick auf Nennbetrag und Restschuld zeigt, warum diese beiden Zahlen nicht verwechselt werden dürfen.
Grundschuld (Nennbetrag)
250.000 €
Der im Grundbuch eingetragene Betrag – nicht die Summe, die noch an die Bank zu zahlen ist.
Aktuelle Restschuld
170.000 €
Nur dieser Betrag muss tatsächlich abgelöst werden; der Rest des Kaufpreises geht an den Verkäufer.
Treuhandauflage
Löschung erst nach Zahlungseingang
Der Notar darf die Bewilligung erst verwenden, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist.
Empfänger
Notariat
Die Bank sendet die Unterlagen treuhänderisch an den Notar, nicht an den Verkäufer.
Wer unterschreibt? Kann eine Vollmacht genügen?
Verantwortung und Unterschrift
Die finanzierende (Verkäufer-)Bank stellt die Löschungsbewilligung aus. Angefordert und im Vollzug verwendet wird sie vom Notar; der Verkäufer stößt den Prozess an und liefert die nötigen Daten.
Die Bank bzw. ihre vertretungsberechtigte Stelle erteilt und unterzeichnet die Bewilligung (zunehmend auch elektronisch). Der Verkäufer unterschreibt in der Regel nur die zugehörigen Ablöse- und Treuhandfreigaben gegenüber seiner Bank.
Vollmacht und ihr Umfang
Wir können die Anfrage koordinieren und Fristen überwachen, aber die Bank akzeptiert nur ihre eigenen Sicherheits- und Legitimationsanforderungen. Eine Maklervollmacht ersetzt keine Bankvollmacht; sensible Kontodaten bleiben beim Kunden.
Für die Koordination reicht eine Vollmacht zur „Kommunikation mit der finanzierenden Bank in Bezug auf die Ablösung und Löschung der Grundschuld“. Die eigentliche Ablöse- und Freigabeerklärung verlangt die Bank in der Regel direkt vom Darlehensnehmer.
Selbst erledigen: Schritt für Schritt
- 1
Die eigene Bank frühzeitig über die Verkaufsabsicht informieren.
- 2
Darlehensnummern und die Grundbuchdaten der Grundschuld heraussuchen.
- 3
Restschuld, Ablösebetrag und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich anfordern.
- 4
Das Notariat als Empfänger der Unterlagen angeben.
- 5
Fristen und Valutastichtag im Blick behalten und mit dem Notartermin abstimmen.
Ihr entspannter Weg
Oder wir übernehmen es für Sie
- Wir fragen frühzeitig ab, welche Daten die Bank benötigt, und erinnern an Fristen.
- Wir koordinieren die treuhänderische Weiterleitung an den Notar.
- Wir erklären verständlich, welcher Teil des Kaufpreises zur Ablösung und welcher an Sie fließt.
- Wir stimmen den Zeitplan mit Bank, Notar und Käuferseite ab.
Wichtige Caveats
- Nennbetrag der Grundschuld und tatsächliche Restschuld sind nicht dasselbe.
- Die Bank liefert erst nach geklärten Treuhandauflagen – das braucht Zeit.
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann den Verkaufserlös spürbar mindern.
- Ohne rechtzeitige Löschungsunterlagen verzögert sich die Kaufpreisfälligkeit.
Häufige Fehler
- Erst nach der Beurkundung mit der Bank sprechen.
- Nennbetrag der Grundschuld für die zu zahlende Restschuld halten.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung im Verkaufserlös nicht einkalkulieren.
- Die Unterlagen an sich selbst statt an den Notar schicken lassen.
Häufige Fragen
- Muss ich mein Darlehen vor dem Verkauf ablösen?
- Nicht vorab aus eigener Tasche. Üblicherweise wird ein Teil des Kaufpreises über den Notar direkt zur Ablösung an Ihre Bank geleitet.
- Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
- Eine Entschädigung, die die Bank bei vorzeitiger Darlehensablösung verlangen kann. Ihre Höhe sollten Sie früh erfragen, da sie den Erlös mindert.
- Kann die Grundschuld auch bestehen bleiben?
- In manchen Fällen übernimmt der Käufer eine Grundschuld. Das ist die Ausnahme und muss ausdrücklich vereinbart und von allen Beteiligten getragen werden.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Rechtsstand und Behördenpraxis können sich ändern. Verbindliche Auskünfte geben Notar, Behörde, Bank oder ein Fachanwalt.