Vender un apartamento alquilado en Berlín
«La compra no rompe el alquiler» – este principio rige la venta de un apartamento alquilado. El comprador asume el contrato de arrendamiento existente sin modificaciones. Esto limita el círculo de compradores y afecta al precio, pero no dificulta la venta en absoluto si se conocen las reglas. Precisamente en Berlín, este es un tema cotidiano.
La compra no rompe el alquiler
Según el § 566 BGB, el comprador se subroga en el contrato de arrendamiento existente. El importe del alquiler, la protección contra el desahucio y todos los acuerdos siguen siendo válidos sin cambios. El inquilino no tiene que dar su consentimiento a la venta y no tiene que mudarse debido al cambio de propietario. Para muchos vendedores, este es el punto más importante.
Alquilado o libre de ocupantes – la diferencia de precio
Los apartamentos libres de ocupantes alcanzan regularmente precios más altos en Berlín porque también son atractivos para quienes desean habitarlos personalmente. Los apartamentos alquilados atraen principalmente a inversores de capital y a menudo se venden con un descuento. El importe de este descuento depende del importe del alquiler, la ubicación y el contrato de arrendamiento.
Derecho de tanteo del inquilino
Si el apartamento fue convertido en propiedad horizontal durante el contrato de arrendamiento, el inquilino tiene derecho de tanteo según el § 577 BGB. Entonces puede comprar bajo las mismas condiciones que usted ha acordado con un tercero. El notario informa al inquilino después de la escrituración; a partir de la recepción, tiene dos meses para ejercer su derecho.
Extinción del contrato por necesidad del propietario
El comprador solo puede, en principio, rescindir el contrato de arrendamiento al inquilino por necesidad propia justificada – y esto está sujeto a reglas estrictas y plazos largos en Berlín. En áreas con prohibición de conversión y en apartamentos convertidos, se aplican períodos adicionales de prohibición de extinción de hasta diez años. Por lo tanto, nunca prometa a un comprador una necesidad propia rápida.
Estos documentos son clave para los apartamentos alquilados
Para los inversores, el contrato de arrendamiento, el importe actual del alquiler, la fianza, los recibos de gastos de comunidad y los posibles márgenes para aumentos del alquiler son decisivos. Nosotros preparamos estas cifras clave de manera clara para que los compradores puedan calcular rápidamente su rentabilidad.
Cómo vendemos apartamentos alquilados
Nos dirigimos específicamente a inversores de capital de nuestra red, organizamos visitas con consideración hacia el inquilino, aclaramos el derecho de tanteo de forma transparente a través del notario y presentamos los indicadores de rentabilidad de tal manera que su propiedad alcance su precio justo.
Vermeiden
Errores al vender apartamentos alquilados
Prometer una necesidad propia rápida
Los períodos de prohibición de extinción del contrato y la estricta protección contra el desahucio a menudo lo hacen imposible. Las promesas falsas provocan disputas y contratos fallidos.
Pasar por alto el derecho de tanteo
En apartamentos convertidos, el inquilino tiene derecho de tanteo. Si no se respeta, se pueden incurrir en reclamaciones por daños y perjuicios.
Documentos de alquiler incompletos
Sin contrato de arrendamiento, recibo de gastos de comunidad y comprobante de fianza, los inversores no pueden calcular su rentabilidad – la venta se estanca.
Visitas sin consideración
Los inquilinos solo deben tolerar las visitas dentro de un marco razonable. Quien los sobrecarga, corre el riesgo de bloqueos.
Preguntas frecuentes
Vender un piso alquilado
Encontramos al inversor adecuado.
Preparamos los indicadores de rendimiento y nos dirigimos específicamente a inversores de capital – de manera considerada con su inquilino.