Calcular la rentabilidad de un inmueble – ¿conservar o vender?
Muchos propietarios de viviendas alquiladas no saben con exactitud cuánto rinde realmente su inmueble. Sin embargo, la rentabilidad es la base más importante para decidir si vale la pena conservar, invertir o vender.
Rentabilidad bruta y rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es el alquiler anual sin gastos dividido por el precio de compra. Más significativa es la rentabilidad neta: del alquiler anual se deducen los costes no imputables, como la administración, la reserva para mantenimiento (Instandhaltungsrücklage) y el riesgo de impago del alquiler, y el precio de compra se incrementa con los gastos de adquisición (Kaufnebenkosten). En Berlín, las rentabilidades netas de las viviendas existentes suelen estar significativamente por debajo de los valores conocidos en ciudades más pequeñas.
Rentabilidad sobre el valor actual
Para la decisión, no cuenta el precio de compra original, sino el precio de venta que se puede obtener hoy. Un apartamento que se compró a bajo precio hace años puede parecer rentable, pero en relación con el capital inmovilizado hoy, la rentabilidad puede ser baja.
Cuándo una venta puede ser sensata
A menudo, una venta es rentable cuando ha expirado el plazo de especulación (Spekulationsfrist), se prevén grandes reformas o derramas extraordinarias, el alquiler apenas puede aumentarse debido a las regulaciones de precios de alquiler, o desea utilizar el capital de otra manera. También influye la carga personal que supone el alquiler.
Nuestro apoyo
Determinamos el valor de venta realista de su inmueble alquilado y lo comparamos con la rentabilidad actual del alquiler. Así podrá ver cuánto capital está inmovilizado y si una venta a inversores de capital es atractiva.