¿De qué se trata?
Quien vende un apartamento en propiedad, nunca vende solo «cuatro paredes». Lo que exactamente pertenece a la unidad, qué superficies son comunes y qué derechos y obligaciones están asociados a ello, se desprende de la declaración de división. Es el fundamento jurídico de cada comunidad de propietarios (WEG).
Especialmente en los Altbauten antiguos de Berlín, los datos del exposé y la realidad a menudo difieren de la declaración de división. Un jardín o trastero supuestamente «perteneciente al apartamento» puede ser legalmente un mero derecho de uso especial sobre la propiedad común, con consecuencias considerables para el valor y el contrato.
Definición y significado
La declaración de división es la declaración notarial mediante la cual una propiedad se divide en unidades individuales de propiedad residencial y parcial (§ 8 WEG). Establece la propiedad individual de las unidades individuales y describe la propiedad común.
La declaración de división incluye el plano de división (un plano de construcción numerado oficialmente que muestra las unidades) y, por lo general, el reglamento de la comunidad (Gemeinschaftsordnung), que regula la relación interna de los propietarios, desde la distribución de costes hasta los derechos de voto.
Por qué es importante
La declaración de división decide qué se vende realmente: apartamento, trastero, plaza de aparcamiento, parte de buhardilla o un derecho de uso especial sobre el jardín. Compradores y notario deben describir el objeto de la compra exactamente como existe legalmente.
También establece qué costes corresponden a la unidad, cuántos votos tiene en la junta de propietarios y si para la venta se requiere la aprobación del administrador (restricción de enajenación).
Las secciones más importantes
Estos componentes conviene conocerlos y revisarlos:
División y cuotas de copropiedad
Nombra cada unidad con su número y la cuota de copropiedad correspondiente (p. ej., 87/1000). Esta cuota determina el derecho de voto y, a menudo, la distribución de los costes.
Delimitación entre propiedad individual y propiedad común
Describe lo que pertenece a la unidad (propiedad individual) y lo que pertenece a todos (tejado, fachada, escalera, muros de carga, a menudo también ventanas).
Derechos de uso especial
Regula derechos de uso exclusivos sobre zonas que en realidad son comunes, como el jardín, la plaza de aparcamiento o la buhardilla, un frecuente factor de disputa y valor.
Reglamento de la comunidad
Contiene las «reglas del juego»: distribución de costes, mantenimiento, restricciones de uso (p. ej., uso comercial), derecho de voto y capacidad de decisión.
Restricción de enajenación
Establece si la venta requiere la aprobación del administrador. Si falta esta aprobación, la ejecución en el registro de la propiedad (Grundbuchamt) puede quedar bloqueada.
Ejemplo
Declaración de división – pasajes críticos
Un vendedor anuncia su apartamento en planta baja «con jardín propio». Un vistazo a la declaración de división muestra un panorama más diferenciado, que debe reflejarse correctamente en el contrato.
Unidad n.º 1
112/1000 cuota de copropiedad, propiedad individual del apartamento en planta baja
La cuota de copropiedad determina el poder de voto y la proporción de costes, no solo la superficie habitable.
Jardín
Derecho de uso especial a favor de la unidad n.º 1
El jardín es legalmente propiedad común con derecho de uso exclusivo, no «propiedad». Esto debe constar correctamente en el exposé y en el contrato.
Ventana
Propiedad común
Un reemplazo puede ser responsabilidad de la comunidad – importante para la estimación de costes futuros.
Enajenación
Se requiere la autorización del administrador.
Sin la autorización del administrador, el cambio de titularidad de la propiedad en el registro de la propiedad (Grundbuch) puede fracasar. Debe obtenerse con antelación.
¿Quién firma? ¿Puede bastar un poder?
Responsabilidad y firma
La administración de fincas (Hausverwaltung) o el propietario obtienen la versión actual. Originalmente, la declaración de división (Teilungserklärung) procede de la división notarial y se encuentra en la oficina del registro de la propiedad (Grundbuchamt); las modificaciones también están inscritas.
La propia declaración de división no se vuelve a firmar para la venta. El contrato de compraventa es firmado por todos los propietarios. Si es necesaria la autorización del administrador, este la firma o la concede por separado.
El poder y su alcance
Sí, podemos solicitar la declaración de división con un poder notarial a la administración o de los documentos de propiedad. Por el contrario, una modificación de la declaración de división es un procedimiento notarial independiente y no puede realizarse mediante un simple poder notarial de intermediación.
Para solicitarla, basta con un poder para la "obtención de documentos de la administración de fincas y del registro de la propiedad". Para una modificación sustancial de la declaración de división se necesita una autorización separada, generalmente notarial, y la participación de los interesados.
Hacerlo usted mismo: paso a paso
- 1
Preguntar a la administración de fincas por la versión actual y completa, incluyendo todos los anexos.
- 2
Comparar el plano de división (Aufteilungsplan) con el estado real de la vivienda.
- 3
Asignar claramente las plazas de aparcamiento, sótanos y derechos de uso especial (Sondernutzungsrechte) a las unidades.
- 4
Revisar el reglamento de la comunidad (Gemeinschaftsordnung) para ver si hay restricciones de uso y requisitos de autorización.
- 5
Aclarar si es necesaria la autorización del administrador para la venta e iniciarla a tiempo.
Su camino sin esfuerzo
O nos encargamos nosotros por usted
- Solicitamos a la administración la declaración de división completa con todos los anexos.
- Cotejamos el plano de división, el dossier de venta (Exposé) y la realidad para asegurar que el objeto de compra coincida.
- Organizamos – si es necesario – la autorización del administrador.
- Preparamos la documentación de tal manera que el notario pueda utilizarla directamente.
Advertencias importantes
- Las descripciones del dossier de venta y la declaración de división deben coincidir – de lo contrario, se pueden producir disputas y la anulación del contrato.
- Los derechos de uso especial no son propiedad y no pueden "venderse junto" libremente como una unidad propia.
- Con frecuencia se olvida una autorización de administrador necesaria y luego bloquea el registro en el registro de la propiedad.
- Los anexos a la declaración de división pueden modificar significativamente el texto original.
Errores frecuentes
- Anunciar el jardín o la plaza de aparcamiento como "propiedad", aunque solo sea un derecho de uso especial.
- Utilizar solo una versión antigua sin los anexos posteriores.
- Iniciar la autorización del administrador solo después de la formalización notarial.
- Presentar la propiedad común (por ejemplo, ventanas) como propiedad privativa.
Preguntas frecuentes
- ¿Dónde puedo obtener la declaración de división?
- Normalmente en la administración de fincas o como copia certificada en la oficina del registro de la propiedad. Forma parte del expediente registral (Grundakte).
- ¿Cuál es la diferencia entre propiedad privativa y propiedad común?
- La propiedad privativa le pertenece solo a usted (la vivienda), la propiedad común a todos (techo, fachada, escalera). La declaración de división establece este límite.
- ¿Siempre necesito la autorización del administrador para la venta?
- Solo si la declaración de división contempla tal restricción de enajenación. Si está ahí, es obligatoria – sin ella, el registro de la transmisión fracasa.
- ¿Dónde puedo solicitar la declaración de división?
- En el registro de la propiedad (Grundbuchamt), donde se encuentra en los expedientes registrales, o en la administración de fincas (Hausverwaltung), que suele tener una copia. Los propietarios la obtienen del registro de la propiedad por una pequeña tarifa.
- ¿Cómo es una declaración de división?
- Consiste en un documento notarial que establece la propiedad privativa y común, así como las cuotas de copropiedad, el plano de división (Aufteilungsplan) con planos numerados y, generalmente, un reglamento de comunidad (Gemeinschaftsordnung) con normas sobre el uso, la distribución de gastos y el derecho de voto.
Aviso: este artículo ofrece una orientación general y no sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o de financiación en cada caso. La situación legal y la práctica de las autoridades pueden cambiar. Las respuestas vinculantes las dan el notario, la administración, el banco o un abogado especialista.