¿De qué se trata?
Casi todas las propiedades financiadas tienen una hipoteca de deuda inscrita en la Sección III del registro de la propiedad (Grundbuch). Para que el comprador reciba la propiedad libre de cargas según lo acordado, esta hipoteca de deuda debe ser cancelada – y para ello el notario necesita la autorización de cancelación del banco.
Muchos vendedores subestiman el tiempo necesario. El banco no emite la documentación hasta que se hayan aclarado el importe de amortización y las condiciones fiduciarias. Quien inicie este proceso demasiado tarde, retrasará el vencimiento del precio de compra y, por ende, el cierre de toda la operación.
Definición y significado
La autorización de cancelación es la declaración formal del acreedor hipotecario (el banco) de que está de acuerdo con la cancelación de su derecho en el registro de la propiedad. Normalmente se entrega en custodia al notario, sujeta a condiciones (por ejemplo, el pago del importe de amortización).
Es importante la distinción: La hipoteca de deuda es un derecho de garantía abstracto por un importe nominal; la deuda restante real del préstamo puede ser considerablemente menor. Se cancela el derecho, se amortiza el préstamo.
Por qué es importante
El comprador y su banco casi siempre insisten en una propiedad libre de cargas. Sin la autorización de cancelación, el notario generalmente no puede exigir el pago (total) del precio de compra, porque la liberación de cargas acordada no está asegurada.
La declaración también asegura que una parte del precio de compra fluya directamente al banco del vendedor para la amortización del préstamo restante y el resto al vendedor – un flujo de pago claramente separado.
Las secciones más importantes
Estos componentes conviene conocerlos y revisarlos:
Denominación del derecho de hipoteca (Grundpfandrecht)
Indicación exacta de la hipoteca de deuda/hipoteca a cancelar, con importe, sección y número de registro en el registro de la propiedad.
Declaración de cancelación o liberación
La autorización de cancelación propiamente dicha, y en su caso, una liberación parcial, si solo una parte se ve afectada.
Condiciones fiduciarias
Condiciones bajo las cuales el notario puede utilizar la declaración – principalmente la recepción del importe de amortización.
Importe de amortización y plazo
El importe necesario para la amortización total y hasta cuándo es válido (saldo a una fecha determinada).
Destinatario
Por lo general, la notaría; a veces directamente el registro de la propiedad (Grundbuchamt). Se establece claramente la vía de pago.
Ejemplo
Proceso de cancelación – las cifras
Un vendedor casi ha saldado su préstamo. Un vistazo al importe nominal y a la deuda restante muestra por qué estas dos cifras no deben confundirse.
Hipoteca de deuda (Grundschuld) (importe nominal)
250.000 €
El importe registrado en el registro de la propiedad – no la suma que aún debe pagarse al banco.
Deuda restante actual
170.000 €
Solo este importe debe ser amortizado; el resto del precio de compra se destina al vendedor.
Condición fiduciaria
Cancelación solo después de recibir el pago
El notario solo podrá utilizar la autorización una vez que el importe de amortización haya sido recibido por el banco.
Destinatario
Notaría
El banco envía la documentación en custodia al notario, no al vendedor.
¿Quién firma? ¿Puede bastar un poder?
Responsabilidad y firma
El banco financiador (del vendedor) emite la autorización de cancelación. Es solicitada y utilizada en la ejecución por el notario; el vendedor inicia el proceso y proporciona los datos necesarios.
El banco o su órgano con poder de representación emite y firma la autorización (cada vez más también electrónicamente). El vendedor, por lo general, solo firma las liberaciones de amortización y fiduciarias correspondientes ante su banco.
El poder y su alcance
Nosotros podemos coordinar la solicitud y supervisar los plazos, pero el banco solo acepta sus propios requisitos de seguridad y legitimación. Un poder de agencia inmobiliaria no sustituye un poder bancario; los datos sensibles de la cuenta permanecen en poder del cliente.
Para la coordinación es suficiente un poder para la «comunicación con el banco financiador en relación con la amortización y cancelación de la hipoteca de deuda». El banco suele solicitar la declaración de amortización y liberación directamente al prestatario.
Hacerlo usted mismo: paso a paso
- 1
Informar a su propio banco con antelación sobre la intención de venta.
- 2
Buscar los números de préstamo y los datos registrales de la carga hipotecaria.
- 3
Solicitar por escrito la deuda restante, el importe de la cancelación y la posible comisión por amortización anticipada.
- 4
Indicar la notaría como destinatario de los documentos.
- 5
Tener en cuenta los plazos y la fecha de valor, y coordinarlos con la cita ante notario.
Su camino sin esfuerzo
O nos encargamos nosotros por usted
- Preguntamos con antelación qué datos necesita el banco y recordamos los plazos.
- Coordinamos el reenvío fiduciario al notario.
- Le explicamos de forma comprensible qué parte del precio de compra se destina a la cancelación y cuál le corresponde a usted.
- Coordinamos el calendario con el banco, el notario y la parte compradora.
Advertencias importantes
- El importe nominal de la carga hipotecaria y la deuda restante real no son lo mismo.
- El banco solo entrega los documentos una vez aclarados los requisitos fiduciarios; esto requiere tiempo.
- Una comisión por amortización anticipada puede reducir significativamente el producto de la venta.
- Sin los documentos de cancelación a tiempo, se retrasa el vencimiento del precio de compra.
Errores frecuentes
- Hable con el banco solo después de la escritura pública.
- No confunda el importe nominal de la carga hipotecaria con la deuda restante a pagar.
- No tenga en cuenta la comisión por amortización anticipada en el producto de la venta.
- Hacer que los documentos se envíen a usted mismo en lugar de al notario.
Preguntas frecuentes
- ¿Debo cancelar mi préstamo antes de la venta?
- No por adelantado de su propio bolsillo. Normalmente, una parte del precio de compra se transfiere directamente a su banco para la cancelación a través del notario.
- ¿Qué es una comisión por amortización anticipada?
- Una compensación que el banco puede exigir en caso de amortización anticipada del préstamo. Debería preguntar su importe con antelación, ya que reduce el producto de la venta.
- ¿Puede permanecer la carga hipotecaria?
- En algunos casos, el comprador asume una carga hipotecaria. Esto es una excepción y debe ser acordado expresamente y asumido por todas las partes implicadas.
- ¿Cómo obtengo la autorización de cancelación (Löschungsbewilligung) para la carga hipotecaria?
- Una vez devuelto el préstamo, el banco la emite bajo solicitud. En una venta con un crédito en curso, el notario la solicita; el banco la entrega con la condición de que el comprador pague la cantidad pendiente directamente al banco. El notario se encarga posteriormente de la cancelación en el registro de la propiedad.
Aviso: este artículo ofrece una orientación general y no sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o de financiación en cada caso. La situación legal y la práctica de las autoridades pueden cambiar. Las respuestas vinculantes las dan el notario, la administración, el banco o un abogado especialista.